Ein weiterer Grund, warum es gar nicht mehr so einfach ist, sich abzusichern, ist nun eine neue Immobilien-Kreditrichtlinie der Europäischen Union (EU). Sie wurde im März 2016 in Deutschland umgesetzt. Demnach ist der Hauptgrund für die Gewährung eines Immobilienkredites nicht mehr unbedingt die Sicherheit, die man einbringen kann, sondern das persönlich zur Verfügung stehende Einkommen.

Noch nicht ganz klar ist, ob mit Einkommen nur das Einkommen gemeint ist, welches man während einer aktiven Berufszeit auf seinem Konto verbuchen kann, oder auch Einkommen, welches durch Renten oder Zinsen aus Anlageobjekten erzielt wird.

Einig sind sich bislang Kreditvermittler: Für Senioren von über 60 dürfte es in vielen Fällen künftig schwieriger werden, einen Immobilienkredit aufzunehmen.

Rechnet man die ländlichen Gebiete mit, so ist Deutschland gar nicht so schlecht beim Wohneigentum aufgestellt: 54 Prozent der Senioren leben in Westdeutschland in einer eigenen Immobilie, 33 Prozent in den östlichen Neuen Bundesländern. Doch ob das nun nach der neuen Kreditrichtlinie für Senioren so bleibt, daran haben einige ihren Zweifel.

Dass der Gesetzgeber bei Immobilienkrediten an Senioren ein strengeres Auge hat, liegt vor allem daran, dass Wohneigentum auch Folgeinvestitionen erfordert: Reparaturen, Sanierungen, ein neues Bad, neue Fenster und vieles mehr. Da sind 10.000 Euro schnell weg. Doch viele Senioren können sich Tausende Euro außerhalb der Reihe kaum leisten, wenn der Immobilienkredit monatlich bedient werden muss.

Künftig könnte es also so sein: Nach wie vor sind Sicherheiten wichtig. Besitzt also ein Senior ein Haus im Wert von 650.000 Euro, erhöht dies seine Kreditwürdigkeit deutlich. Ist aber seine Rente gering und lässt Zweifel an der mittelfristigen Zahlungsfähigkeit aufkommen, sollen Banken künftig genauer als bislang hinschauen, ehe ein Kredit vergeben wird, lautet der Wunsch des Bundesfinanzministeriums.

Immobilien-Leibrente

Keine Gesetzesänderung ohne neue Geschäftemacherei. So bieten nun diverse Versicherungen das relativ neue Produkt einer „Immobilien-Leibrente“ an. Das ist in der praktischen Auswirkung nicht viel anderes, als wenn auf Wohneigentum eine Hypothek aufgenommen wird. Nur dass eine Versicherung sich dazwischenschaltet und kräftig mitverdient.

Problematisch an der „Immobilien-Leibrente“: Wer das in Anspruch nimmt, der muss parallel sein Haus oder die Wohnung verkaufen und dem Versicherer überlassen. Die werben zwar damit, dass man sich ein lebenslanges Wohnrecht erhalte. Doch: Das ist anderweitig ebenso möglich – dafür muss man seine Wohnung oder das Haus nicht gleich verkaufen.

Deshalb: Die Hypothek ist der eine Weg. Ein anderer lautet: Der Rentner verkauf seine Immobilien an den Sohn, die Tochter oder andere enge Freunde oder Verwandte und lässt sich per Anwalt ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. So bleibt die Immobilie in der Familie, im Freundeskreis und die Versicherungen außen vor.

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Mit den neuen Regeln rund um Kostentransparenz sollen irreführende Finanzprodukte, die Südafrikanern oder ausländischen Investoren das Geld aus der Tasche gezogen haben, künftig stärker zurückgedrängt werden.

Die neuen Finanzschutzregeln in Südafrika sollen Bürgern, wie professionellen Investoren, künftig ermöglichen, Kosten zwischen den unterschiedlichste Finanzdienstleistern und Finanzprodukten besser vergleichen zu können. Anbieter von Investmentprodukten müssen nach neuer Gesetzeslage in Südafrika ihre Produktkosten und die angeblich zu erwartende Verzinsung nach standardisierten Vorgaben detailliert und nicht nur summiert offenlegen.

Die Regierung von Südafrika erhofft sich damit, einerseits für mehr Marktransparenz unter Finanzdienstleistern, Banken und Versicherungen zu sorgen und andererseits die Kosten für solche Produkte zu senken. Immer wieder werden Anlegern, auch ausländischen, in Südafrika Tausende, Hunderttausende oder gar Millionen Euro aus der Tasche gezogen. Dabei sind die Täter nicht nur kleine Privat-Anbieter von Finanzprodukten, sondern auch große Unternehmen bis hin zu Banken und Versicherungen.

500.000 Euro verloren bei einer südafrikanischen Versicherung

Ein Deutscher, der in südafrikanischen bei Deutschen beliebten schönen Urlaubsort Somerset West sein Ferienhaus hat, berichtet beispielsweise: „Ich musste 10 Jahre lang mit Anwälten gegen eine Versicherung klagen, die uns um 500.000 Euro durch dubiose Anlageberatung gebracht hat“. Zudem sagt er weiter: „Da die Gerichte in Südafrika und auch Anwälte, häufig korrupt sind und schwer zu durchschauen, ist es sehr schwer in Südafrika als Ausländer zu klagen“.

Erst jetzt, im Februar 2016, also nach 10 Jahren, habe ihm die südafrikanische Versicherungsgruppe, welche ihn zu einem dubiosen Investment geraten hatte und zwar unter fehlerhafter und lückenhafter Angaben, einen Vergleich angeboten. Demnach zahle die Versicherung „endlich die verlorenen 500.000 Euro plus Zinsen in den vergangen 10 Jahren“.

Doch solche Erfolge sind rar in Südafrika. Tausende Investoren, private wie professionelle, sollen in den vergangenen Jahren in Südafrika viele Millionen Euro durch dubiose Investments verloren haben. Die nun greifenden neuen Finanzregeln müssen vor allem die effektiven Kosten pro Jahr, und im Falle von Verbindlichkeiten die effektiven Jahreszinsen, beziehungsweise auch Kreditzinsen, ausweisen und zwar mindestens im ersten Jahr, über den Zeitraum von 3 Jahren, 5 Jahren und 10 Jahren sowie mehr Jahren. Die Rede ist von den „effective annual cost“ (EAC).

Treating Customers Fairly, die TCF, sollen endlich Kostenklarheit für Versicherungen und sonstigen Investments schaffen

Die Kostenausweispflicht regelt das neue „Treating Customers Fairly (TCF). Verabschiedet wurden diese Regeln vom zur Regierung gehörenden „Financial Service Board“ (FSB), welches wiederum die Regeln im Rahmen der „Association for Savings & Investments“, kurz Asisa, entwickelte. Koordiniert wurden die neuen Regeln von Leanne Jackson, der verantwortlichen Deputy Executive vom FSB.

Für die neuen Regeln hatte die Regierung in mehreren Arbeitsgruppen auch Versicherungen und Banken involviert und um Vorschläge zu mehr Finanztransparenz gebeten. Dabei waren vor allem die Kosten von Versicherungen im Zentrum. So beispielsweise für die „short-term motor vehicle insurance“ als auch Langzeitversicherungen (long-term assurance risk product), wie Rentenversicherungen, beziehungsweise Lebensversicherungen.

Doch bevor die neuen Regeln greifen, möchte die südafrikanische Regierung diese mit Bürgern testen. Dabei soll festgestellt werden, ob die Verbraucher die geplante neue Kostentransparenz verstehen.

Derzeit ist es in Südafrika nicht möglich, die Kosten zwischen unterschiedlichsten Finanzprodukten zu vergleichen – beispielsweise von „unit trust funds“, beziehungsweise „exchange traded funds“ und Lebensversicherungen zur Altersvorsorge (life ausstanze investment products).

Die „total expense ratio“, kurz TER, steht seit Jahren in der Kritik in Südafrika

Bislang hatten sich in Südafrika Banken und Versicherungen sowie sonstige Finanzdienstleister darauf zurückgezogen, die Kostentransparenz für Finanzprodukte so oberflächig und oft auch irreführend wie möglich zu gewährleisten. Dabei hatten sie sich auf die sogenannte „total expense ratio“ (TER) zurückgezogen, die seit Jahren unter massiver Kritik steht, da sie zu wenig Transparenz gegenüber Investoren biete.

Künftig müssen neben den Abschlusskosten die jährlich anfallenden weiteren Gebühren, die performance fees, offengelegt werden und zwar in Prozent und am besten auch absolut vom Investment.

Für Lebensversicherungen gilt künftig das Regelwerk „reduction in yield“ (RiY). Die RiY sollen die Kosten über Jahre hinweg transparent offenlegen, wozu auch die Darstellung der Wertentwicklung eines Investments gehört.

Die neuen Regeln für Finanzprodukte und Finanzdienstleister gelten in Südafrika spätestens ab 1. Oktober 2016. Ab dann müssen alle Anbieter für Investments ihre künftig den Investoren in Rechnung gestellten Kosten vor Vertragsabschluss und während der Laufzeit des Vertrages jährlich im Rahmen der EAC nach standardisierten gesetzlichen Vorgaben offenlegen.

Asisa koordiniert und überwacht die neuen Finanzregeln in Südafrika

Diese Regel gilt zumindest für alle Asisa-Mitgliedsunternehmen. Für alle anderen Unternehmen oder Investmentanbieter gilt die neue Regel bereits ab dem 1. Juni 2016, wobei sie sich auf eine Übergangsfrist bis zum 1. Oktober 2016 berufen dürfen.

Die Regeln gelten rückwirkend und zwar nach dem folgenden Schema: Alle Finanzprodukte, die nach dem 1. April 2010 abgeschlossen wurden, müssen zum 1. Juni 2017 die neue Transparenzregeln in der Kommunikation mit den bestehenden Kunden und den neuen anwenden. Für alle Finanzprodukte, die nach dem 1. April 2000 verkauft wurden, müssen die neuen Regeln zum 1. Juni 2018 angewendet werden. Für alle Finanzprodukte, die in Südafrika vor dem 1. April 2000 verkauft wurden, müssen die neuen Transparentregeln zum 1. Juni 2019 angewendet werden.

Bislang ist es der Versicherungsbranche und Bandenbranche Südafrikas gelungen zumindest im Bereich der wichtigen Rentenversicherungen nicht durchgehend die neuen Transparenzregeln anwenden zu müssen. Das bedeutet: Vorerst bleiben zumindest die als „retirement funds“ ausgewiesenen Anlageformen außen vor.

Die Regierung von Südafrika machte sich dabei die von der Branche behauptete Argumentation zu eigen, wonach die Kostentransparenz in diesem Finanzbereich zu komplex sei, als dass sie vergleichbar wäre. Seltsamerweise können allerdings in anderen Ländern, wie zum Beispiel in Deutschland, die Kosten auch für solche Altersvorsorgeprodukte vergleichen werden.

Im Bereich der Rentenfonds gelten die Regeln noch nicht durchgehend

Doch auch in Deutschland schafft ein Gesetz erst seit wenigen Jahren auch im Bereich der Altersvorsorge, wie den Lebensversicherungen, für mehr Kostentransparenz. Viele Finanzdienstleister hatten zu vor über Jahrzehnte Altersvorsorgeprodukte den Deutschen verkauft, die faktisch kein normaler Verbraucher hinsichtlich der Kosten durchschauen konnte.

Vor allem waren Aktienfonds zur Altersvorsorge verkauft worden, welche teils bis zu 33% Kosten dem Verbraucher auf die Gesamtanlagesumme in einem Zeitraum von 15 Jahren in Rechnung gestellt hatten. In einem steuerratschlag.eu vorliegenden Fall, hatte der Finanzdienstleister MLP einem Kunden im Rahmen zweiter Investments von über 100.000 Euro in einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren unter Strich über 30% Kosten ausgewiesen. Das bedeutet: Nach 15 Jahren war effektiv weniger im Investment, als der Kunde überwiesen hatte.

In die EAC-Kalkulationen müssen künftig neben den Abschluss- und Fondskosten auch die Kosten für die Versicherungsberater, beziehungsweise Makler transparent in Prozent und nach Jahren gestaffelt gegenüber dem Investor, beziehungsweise Verbraucher, ausgewiesen werden.

Die Kosten müssen transparent und verständlich und in üblicher großer Schrift dem Verbraucher oder Investor vorgelegt werden

Verboten ist es, die Investment-Kosten in kaum verständlicher Sprache und Aufmachung sowie kleiner Schrift den Kunden vorzulegen. Auch muss offengelegt werden, wer welche Kosten an dem vermittelten Finanzprodukt in Rechnung stellt, wer also letztlich die Profiteure der Anlage sind.

Zudem müssen auf Bitte die Finanzdienstleister gegenüber Dritten, beispielsweise Steuerberatern, die Kosten für ein Produkt ebenfalls transparent offenlegen. Die Kosten-Offenlegung von Banken, Versicherungen oder sonstigen Finananzdienstleistern gilt ferner gegenüber Mitbewerbern, die ein Anspruch auf Einsicht der Kalkulationen haben.

Die Arbeitsgruppe Asisa wird künftig in Südafrika die Einhaltung der neuen Finanzregeln überwachen und kann Produkte verbieten, die keine Kostentransparenz entsprechend der Regeln gewährleisten oder eine Kostentransparenz nachträglich anfordern.

Folgende Kosten müssen auf jeden Fall pro Finanzprodukt ausgewiesen werden: Investment Management Gebühr (im 1. Jahr, in 3 Jahren, in 5 Jahren, in 10 Jahren oder mehr und zwar in %). Die Kosten für Investmentberatung / Advice (ebenfalls im 1. Jahr, in 3. Jahren etc.). Die Kosten für Administration (ebenfalls im 1. Jahr, in 3 Jahren etc.), sowie die sonstigen Kosten / others.

Unterm Strich müssen gegenüber den Investoren, beziehungsweise Verbrauchern, die zu erwartenden und später die tatsächlich in Rechnung gestellten Kosten als „Effective annual cost“ ausgewiesen werden.

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