Eine ehemalige Schmuckladen-Besitzerin aus Frankenthal in Rheinland-Pfalz verkaufte 2015, also vor zwei Jahren, eine kleine nur 45 Quadratmeter-Wohnung in einem elfstöckigen Hochhaus in Frankenthal. Die Wohnung hatte sie, erzählt sie uns, 1969 als damalige Neubauwohnung für 30.000 Mark gekauft, umgerechnet 15.000 Euro.

Jetzt, 2015, war sie heilfroh, dass sie die Eigentumswohnung wieder abstoßen konnte – für 20.000 Euro. Gerechnet habe sich das Abenteuer für sie letztlich nicht, sagt sie rückblickend: „Jetzt wären alleine schon wieder 20.000 Euro für die Eigentümergemeinschaft fällig geworden, nur um die Aufzüge und das Treppenhaus zu sanieren“.

Schon die Jahre zuvor habe sie Tausende Euro für die Modernisierung und Instandhaltung des mittlerweile bald 50 Jahre alten Hochhauses investieren müssen. Hinzu kommt: Möchte man so eine Eigentumswohnung dann verkaufen, müssen dem potentiellen Käufer für die vergangenen drei Jahre sämtliche Eigentümerprotokolle vorgelegt werden.

In ihnen steht detailliert, wo die Probleme für die Immobilie sind oder waren und wie teuer das ist. Steht dort: Schimmel hier, Dachsanierung dort, neue Aufzuganlage da, oder gar: Asoziale Mieter randalieren permanent im Hof, wird der Verkauf einer Immobilie immer schwieriger. Da trösten noch so niedrige Zinsen für einen Immobilienkredit nicht hinweg.

Hinzu kommt: Einerseits ist es schön, wenn man lange Mieter in seiner Wohnung hat. Doch dauert das Mietverhältnis Jahrzehnte, bedeutet dies in aller Regel auch: Auf Grund der durchaus greifenden Mietpreisbremse in Deutschland kann die Miete oftmals nicht in dem Maße angehoben werden, wie es die Zusatzkosten für Instandhaltung vielleicht rechtfertigen würden.

Befindet sich ein faktisch nicht kündbarer Mieter in einer Wohnung, bedeutet dies auch einen möglichen Negativeffekt für den Weiterverkauf. Dies gilt zwar nicht fürs Land – da ist man froh, wenn Mieter in der Wohnung sind. Oftmals gilt es aber für die attraktiven Metropolen wie Berlin, und dort für besonders begehrte Stadtteile. Also Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain oder Charlottenburg, teils auch Marienfelde, Köpenick oder Lichterfelde West oder Lichterfelde Ost, ebenso für Grunewald.

Ein Niedrig-Mieter kann durchaus eine Verkaufsbremse beim späteren angepeilten Immobilienverkauf bedeuten. Denn hohe Verkaufspreise für Immobilien müssen ja auch durch den späteren Besitzer wieder refinanziert werden. Und das geht dann wirtschaftlich vernünftig nur durch höhere Mieten. Sonst wird eine Eigentumswohnung schnell zu einem Dauer-Subventionsprojekt für den Wohnungsbesitzer.

„Ich wollte in Leipzig im Juni 2017 eine Wohnung kaufen. Der Verkaufspreis erschien für einen Neubau aus 1998 mit 125.000 Euro attraktiv, zumal zur Wohnung und im Preis enthalten ein Tiefgaragenstellplatz gehörte“, erzählt uns ein weiterer Immobilienkäufer.

„Doch beim näheren Rechnen zeigte sich, dass ich die Wohnung mit den derzeitigen Mieteinnahmen von netto kalt nur 360 Euro im Monat nicht einmal in 20 Jahren refinanziert bekommen hätte“.

Da aber die Formel lautet, eine Eigentumswohnung solle man in 15 bis 17 Jahren durch Mieteinnahmen abbezahlen können, waren selbst die anfangs verführerisch wirkenden 125.000 Euro Verkaufspreis zu hoch. Die wären nur gerechtfertigt gewesen, wenn der Immobilienkäufer eine leere Wohnung vorgefunden hätte und die Kaltmiete für die 79 Quadratmeter-Wohnung auf gut 470 bis 500 Euro monatlich anheben hätte können.

Ähnlich problematisch können Häuser in Dörfern sein, die zwar früher spontan günstig erworben werden konnten. Doch ob sie später mit Gewinn von einem selber oder den Erben verkauft werden können, ist unklar.

Beispiel Büchenbronn bei Göppingen in Baden-Württemberg. Das Dorf ist wunderbar auf einer bergigen Landschaft Nähe des Stauferlandes gelegen. Ebenfalls 1969 kostete dort ein Quadratmeter Bauland 25 Deutsche Mark, erzählt Hans, ein Hausbesitzer, der damals dort kaufte. Umgerechnet sind das also 12,50 Euro pro Quadratmeter. Jetzt, bald 50 Jahre später, 2017, koste ein Quadratmeter Bauland in Bücherbronn bereits um die 240 bis 280 Euro.

Das entspricht einer Steuerung von rund 1000% pro Quadratmeter Bauland in bald 50 Jahren. Dennoch: Wer in einem schönen Dorf wie Bücherbronn baut oder sich dort ein Haus kauft, der begibt sich in eine enge Dorfgemeinschaft, die bereits existiert.

Es ist ein Abenteuer, auf das man sich einlassen muss – sonst wird man in solch kleinen Kommunen nicht glücklich. Und ob man später sein Haus oder den Grund und Boden auch gewinnbringend wieder verkaufen kann, ist ebenfalls nicht sicher. Denn es muss sich ja wieder jemand finden, der die Enge eines kleinen Fleckens auf einer bergigen Anhöhe liebt.

Zudem erzählt uns der Büchenbronner: „Wir mussten 1969 insgesamt 11% Zinsen für unseren Baukredit bezahlen“. Heute liege der Zinssatz für einen Immobilienkredit nur noch bei rund 2 bis 3% Zinsen, wenn man seine Wohnung zu 100% auf Kredit kaufen möchte.

Doch egal wie attraktiv Immobilienkredite erscheinen – am Ende muss sich der Kauf einer Wohnung, eines Hauses, von Grund und Boden, rechnen.

Das gilt derzeit besonders auch für Metropolen wie beispielsweise Berlin: Im dortigen Stadtteil Köpenick in Ostberlin entsteht gerade eine 800 Wohnungen umfassende Art „Wasserstadt an der Spree“. So heißt es zumindest verführerisch im Verkaufsprospekt.

Die Rede ist schon von den Docklands von Berlin. Nur: Der Nachbarort Niederschönweide steht im Ruf Sammelpunkt von Rechtsradikalen zu sein. Und Köpenick ist nicht gerade der Hotspot wo Berliner oder Nicht-Berliner unbedingt gerne sein möchten. Grund:

Das Gebiet verfügt zwar über eine schöne Altstadt und die Spreenähe, gilt aber unter Wessis immer noch als arg Ossi. Außerdem ist es im Vergleich zu Berlin-Mitte natürlich ein Randbezirk. Ein aufstrebender zwar, aber eben am süd-östlichen Rande Berlins.

Das bedeutet: Man benötigt von Berlin-Köpenick mit Öffentlichen Verkehrsmitteln (S-Bahn, Busse) gut 45 Minuten bis zum Kurfürstendamm und gut 30 Minuten bis Alexanderplatz.  Diverse Umstiege inklusive. Nachzusehen ist dies beispielsweise in der kostenlosen „Oeffi“-App.

Vor allem im Winter und Herbst bedeutet dies ekliges Herumstehen an S-Bahnhöfen, die nicht beheizt und zugig sind. Denn eine U-Bahn fährt nicht nach Köpenick und die dortigen weiteren Stadtteile. Fallen mal wieder S-Bahnen auf Grund von S-Bahngleis-Bauarbeiten aus, was in Berlin seit 25 Jahren Standard ist, wird’s noch schwieriger vom ländlichen Köpenick hinein in die Berlin City.

Das bedeutet: Es könnte später durchaus Probleme geben, hier hohe Mieten durchzusetzen. Würde man eine 79-Quadratmeter-Wohnung in dem dort entstehenden Neubaukomplex aus Klinkern beispielsweise für rund 360.000 Euro zu 100% über einen Immobilienkredit finanzieren, bedeutet dies:

• eine Zinslast von rund 130.000 Euro, wenn man monatlich rund 2 bis 4% der Kreditsumme tilgen kann.
• also jährlich eine Rückzahllast an den Kreditgeber, meist die Bank, in Höhe von 14.000 bis 15.000 Euro.

Weiteres Problem: Es dürfte in einem Berliner Randstadtteil wie Köpenick schwierig werden, diese hohe Tilgung später durch Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Denn die Berliner sozialen Verhältnisse am Mietermarkt dürften es schwer machen, die dafür notwendigen gut 1200 Euro Nettokaltmiete monatlich durchzusetzen. Das wären immerhin rund 15 Euro netto pro Quadratmeter. Preise, die auch in Berlin-Mitte aufgerufen werden – ebenfalls in Neubauten aus 2017.

Nicht vergessen sollte man nämlich, dass 20 bis 25% der Bewohner von Berlin arbeitslos sind, HartzIV oder eine sonstige Grundsicherung beziehen, beziehungsweise frühberentet sind. Keine Klientel also, die sich eine schicke knapp 80 Quadratmeter-Wohnung an der Spree mit Tiefgaragenstellplatz leisten kann (der Autostellplatz ist im Kaufpreis von 360.000 Euro noch nicht einmal enthalten).

Aber selbst wenn man einen Mieter fände, der bereit ist, Monat für Monat 1200 Euro Kaltmiete für eine 75 bis 80 Quadratmeter-Wohnung zu bezahlen, also eine Warmmiete mit Strom und Telefon von rund 1800 Euro:

• So bräuchte unser Wohnungsbesitzer, der einen 360.000 Euro Immobilienkredit aufnahm, 30 bis 40 Jahre, um über die Mieteinnahmen den Immobilienkredit und die Wohnung, die derzeit zu rund 4700 Euro den Quadratmeter angeboten wird, abzubezahlen.

Wenn die Wohnung also abbezahlt ist, ist man selber 30 bis 40 Jahre älter. Die Wohnung ist es aber auch. Das bedeutet dann im Jahr 2050 oder 2060 – man hat eine Wohnung, die möglicherweise den Standard besitzt, wie aus heutiger Sicht gesehen eine Wohnung aus den 1960er Jahren.

So oder so kommen aber über die Jahre definitiv weitere Kosten hinzu, welche man als Bestandteil einer Vermietergemeinschaft für das Anwesen zu tragen hat:

• Mal muss in den Jahrzehnten für Hunderttausende die Fassade erneuert werden.
• Dann muss für Zehntausende die Tiefgarage oder der Gartenbereich saniert werden.

Kosten, die oftmals nicht auf die Mieter umlegbar sind und die häufig nicht aus den Renovierungs-Rücklagen bezahlt werden können.

Zudem setzen die Immobilienpreise  die Bauherren fest. Das bedeutet: Je Höhere Wohnungs-Verkaufspreise diese am Käufermarkt durchsetzen können, desto dicker füllen sich die Taschen der Bauherren. Denn das, was man derzeit an Zinsen spart, wandert ja auf ihre Konten.

Fazit: Niedrige Immobilienkredit-Zinsen sind zwar attraktiv, aber man sollte genau rechnen. Sonst wird der Immobilienkauf ein wirtschaftliches Fiasko.

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steuerratschlag.eu.

Der Beitrag Immobilienfinanzierung über Kredit: Es lohnt sich nicht immer erschien zuerst auf STEUERRATSCHLAG.eu.

Denn nach der Mietrechtsreform in Österreich, könnte es sich in den meisten Fällen schlicht nicht mehr lohnen, noch Wohnraum zu schaffen oder in Wohnraum zu investieren, welcher dann über Mieten refinanziert werden muss.

Denn für die meisten Wohnungskäufer gilt: Die wenigsten schaffen Wohnraum oder finanzieren in Wohnungen, mit einem dicken Finanzpolster, sondern indem sie über Jahre, oft Jahrzehnte, ein hohes Risiko eingehen in Form eines Immobilienkredits, welcher dann Monat für Monat abbezahlt werden muss. Stets die Angst im Nacken, die Bank könnte nach Ablauf der ersten Zinsbindungs-Zeit bei Kreditvertrags-Verlängerung noch einmal kräftig Kreditzinsen draufschlagen.

Denn nirgends steht geschrieben, dass die Niedrigzinsphase auch noch in zehn Jahren anhält. Derzeit bezahlen in Deutschland Kreditnehmehmer für Immobilienkredite bei einer nahezu Vollfinanzierung im Schnitt zwischen 1,7 und 2,2 Prozent (bei 10 bis 20 Jahren Zinsbindung).

Jedenfalls sollen die Koalitionsparteien in Wien – bestehend aus SPÖ und ÖVP – kurz davor stehen, die Verhandlungen für ein neues Mietrecht in Österreich zu beenden. Dies teilte SPÖ-Bautensprecherin Ruth Becher bei einem Wohnbaubausymposium im österreichischen Krems mit. Zudem sagte sie, dass sie davon ausgehe, wonach es eine Mietzinsbegrenzung geben wird, schreibt der Standard, eine der großen Tageszeitungen in Österreich.

Auch in Deutschland gibt es in diversen Städten eine Begrenzung von Mieten. So dürfen beispielsweise in Berlin maximal alle drei Jahre die Mieten für Wohnungen entsprechend des offiziellen Mietspiegels leicht angepasst werden.

Wohnungen sind im Erwerb heute oft so teuer, dass sie sich mit Mieteinnahmen kaum mehr refinanzieren lassen

In einem steuerratschlag.eu bekannten Fall, in welchem ein Berliner seit 2002 einen Mietvertrag für eine 63-Quadratmeter Wohnung in Berlin Pankow hat, wurde beispielsweise entsprechend des Berliner Mietrechts jetzt die Miete von 540 Euro auf 550 Euro erhöht (Warmmiete). Mehr wäre nicht zulässig. Im Jahr sind dies also 120 Euro netto mehr Miete.

Grundsätzlich gilt: Je größer eine Wohnung, desto höher fallen die Mietanpassungen absolut aus. Das bedeutet: Für Mieter von größeren Wohnungen können selbst Mietpreiserhöhungen im niedrigen Prozentbereich absolut leicht bis zu 50 Euro monatlich mehr in Berlin bedeuten. Dies geschah unlängst einer Rentnerin in ihrer Mietwohnung in der Kopenhagener Str. in Berlin-Prenzlauer Berg, welche sie seit bald 20 Jahren mietet.

„Für mich ist das besonders schlimm, da mir die Miete faktisch in fünf Jahren um 100 Euro monatlich erhöht worden ist“, beklagt sie. Gehe dies so weiter, müsse sie mit ihren 77 Jahren noch umziehen. Nur wohin, weiß sie nicht. Denn billiger ist es in Berlin nur noch in Randbezirken – da, wo sie niemanden kennt.

In Österreich liefen zuletzt Mietervereine Sturm, da sie der Auffassung waren, vor allem in Ballungsgebieten, wie Wien, Salzburg, Graz oder Kitzbühel würden die Mieten gerade in guten Lagen zunehmend für Normalbürger kaum mehr erschwinglich.

Flächendeckende Mietpreisbremse in Österreich?

Deshalb ist davon auszugehen, dass für Österreich nun eine flächendeckende Mietpreisbremse, also ein Mietenlimit, kommt. Vor allem für junge Leute oder Flüchtlinge seien die üblichen Mieten in Österreich immer öfters nicht zu bezahlen, kritisiert SPÖ-Bautensprecherin Ruth Becher.

Nicht bekannt ist bislang, wie konkret die Mietpreisbegrenzung – beziehungsweise ist in Österreich gerne von einer „Mietzinsbegrenzung“ die Rede – aussehen soll. Allerdings suggeriert der Begriff „Mietzinsbegrenzung“, als ob wirklich jeder Vermieter Gewinne mit seiner Wohnung einfährt.

Doch gerade in Ländern wie Deutschlang ist das schon lange für Millionen Wohnungskäufer, die ihre Wohnung anschließend vermieten, bei weitem nicht der Fall. Zwar sind die Zinsen für einen Immobilienkredit niedrig, dennoch sind die Kaufkosten sehr hoch.

Beispielsweise wollte unlängst Nähe Karlsruhe, im baden-württembergischen Eppingen, ein Bauträger für einen Neubau (Eröffnung noch in 2016), rund 2.700 Euro pro Quadratmeter für eine Dachgeschosswohnung, 83 Quadratmeter. Die Wohnung hatte zwar einen großen Balkon, eine Art Loggia, auch Fußbodenheizung. Sie war aber ansonsten so geschnitten, dass sie von zwei Personen dauerhaft eher schwer zu bewohnen ist, da die Wohnung im Wesentlichen nur aus einem großen Raum besteht.

Wollte nun ein privater Investor eine solche Wohnung über Kredit kaufen, um sie später zu vermieten, müsste er sehr tief in die Tasche greifen: Die Wohnung sollte zuzüglich eines Tiefgaragenstellplatzes 235.000 Euro kosten. Doch sind in Eppingen derzeit maximal 6,50 Euro bis 8,00 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete erzielbar.

Viele zahlen ihre Immobilienkredite für eine Wohnung über Jahrzehnte zurück

Da ein Immobilienkredit über die Nettokaltmiete zurückbezahlt werden muss, hätte der Käufer 20 Jahre lang die Wohnung mit Hilfe der Mieteinnahmen abbezahlen müssen und zusätzlich vom ersten Monat an dann 500 Euro netto zuschießen müssen.

Da der Abschreibungseffekt (2 Prozent) sich aber mit Erhöhung der Kredittilgung auf den Käufer der Wohnung insofern negativ auswirkt, als dass die Tilgungsrate im gleichen Verhältnis steigt, wie der Afa-Effekt abnimmt, bedeutet dies von Jahr zu Jahr steigende Raten, um den Immobilienkredit zu tilgen. Am Ende hätte er gut 700 Euro monatlich zu den Mieteinnahmen in Höhe einer Nettokaltmiete von 563 Euro zuschießen müssen. Andernfalls könnte er den Immobilienkredit nicht an die Bank zurückbezahlen.

In 20 Jahren wären dann aber nach Erfahrungswerten die ersten größeren Reparaturen aufgetreten an der Wohnung und möglicherweise die erste Grundsanierung im Haus. Hat der Wohnungsvermieter Glück, könnte das aus den gebildeten Rücklagen bezahlt werden. Hat er Pech, wie es nun im Falle einer großen vor 15 Jahren in Stuttgart-Botnang gebauten Wohnanlage ist, sähe das anders aus:

Hier muss jeder Wohnungskäufer im Schnitt nun 20.000 Euro über 3 Jahre zuschießen, da die Fassade und Tiefgarage komplett neu saniert wird. Da die Wohnungsanlage über viele wohlhabende Wohnungsbesitzer verfügt, hatten sich die 150 Parteien auf die teuerste mögliche Sanierung geeinigt. Für Rentner, die vielleicht nur über eine monatliche Rente über 1.100 Euro monatlich verfügen und über kein dickes Bankkonto (da die Wohnung beispielsweise  vor 15 Jahren über ein Erbe gekauft worden war), ist dies eine nicht zu leistende Summe.

Wohnung verkaufen, weil plötzlich hohe Sonderbelastungen kommen?

Gut dran, wenn dann Familie oder Freunde beispringen. Alternativ bliebe noch für die Wohnung eine Hypothek zu beantragen, sie also mit einem Kredit zu belasten. Dies würde dann auf die späteren Erben zurückfallen. Im schlimmsten Fall müsste aber der nicht reiche Botnanger Wohnungsbesitzer – in unserem Fall eine Rentnerin – wegen der teuren Grundsanierung die geliebte Wohnung verkaufen und sich auch im hohen Alter von 75 Jahren eine andere Bleibe suchen.

Insofern: Nicht jeder Wohnungskäufer oder Investor – der eine Wohnung zum Beispiel für die eigene Altersvorsorge kauft – kann sich wirklich gleich über einen „Mietzins“, also „Mietertrag“ freuen. Für den Normalbürger, der sich eine Wohnung zulegt, um später im Alter die Rente über Mieteinnahmen aufbessern zu können, liegen meist erst einmal 20 bis 30 Jahre der Belastungen vor sich.

Hinzu kommt: In Deutschland müssen Renten-Einnahmen ab ca. 1200 Euro komplett versteuert werden. Wer also seine Rente über Mieteinnahmen erhöhen möchte, sollte auch daran denken: Mieteinnahmen sind Renteneinnahmen, an welchen der deutsche Staat nach dem Willen von CDU/CSU und SPD dann wieder mitverdienen möchte. Wer Mieteinnahmen verschweigt, begeht einen Straftatbestand, nämlich den der Steuerhinterziehung. Im schlimmsten Fall droht hier Knast.

Die österreichische Regierung zimmert bereits seit zweieinhalb Jahren an einer Regelung rund um eine Mietbremse. Dabei sollen einerseits die Mieter geschützt werden, andererseits sollen auch normale Mittelstands-Bürger, welche nicht mehr als zehn Prozent Eigenkapital für einen Wohnungskauf einbringen können, zu ihren Rechten kommen:

Der Mieter soll das Recht auf bezahlbare Mieten dauerhaft erhalten, der Wohnungskäufer das Recht, dass er in spätestens 20 bis 25 Jahren seine Wohnung mit Hilfe des Mietzinses und eines überschaubaren weiteren Zuschuss-Betrages (finanziert aus seinem eigenen Gehalt) auch abbezahlen kann.

Mietrechtsreform soll Österreichern ein dauerhaft „leistbares Wohnen“ sichern

Die Mietrechtsreform in Österreich läuft unter dem Motto „leistbares Wohnen“. Im Dezember 2013 war sie ins Regierungsprogramm aufgenommen worden. Seitdem geht es in Schüben mit der geplanten Reform weiter. Vor zwei Jahren, 2014, scheiterte aber schon einmal eine Expertenrunde rund um die Mietbremse, welche von Österreichs Justizminister Wolfgang Brandstetter (ÖVP) ins Leben gerufen worden war.

Kurz darauf scheiterte der Plan von Österreichs Sozialdemokraten, die versucht hatten mit einem „Universalmietrecht“ eine pauschale Mietdeckelung bei gerade einmal 5,50 Euro pro Quadratmeter einzuziehen. Damit könnte man selbst in der ostdeutschen Stadt Leipzig als Käufer einer 60-Quadratmeterwohnung in einem 1930er Bau noch nicht einmal in 20 Jahren einen 90.000 Euro Immobilienkredit abbezahlen.

Das würde erst ab einer Miete von rund 6,50 bis 7,50 Euro möglich sein. Und das auch nur dann, wenn der Käufer einer solchen Mietwohnung zusätzlich zur monatlichen Kreditrate in Höhe von rund 600 bis 700 Euro noch 10 Jahre lang Sondertilgungen von jährlich circa 5000 Euro netto leisten würde.

Einen Neubau mit den von der EU vorgesehenen Sicherheits- und Umweltstandards (höchste Energieeffizienz, Dreifachverglasung, hohe Einbruchsicherheit, hoher Feuerschutz etc.) könnte man mit 5,50 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter gar nicht refinanzieren. Erst recht nicht, wenn ein solcher Neubau auch noch über einen Aufzug verfügen sollte, oder behindertengerecht gebaut werden sollte.

Mietdeckelung schon ab 5,50 Euro?

Kein Wunder, weshalb die SPÖ deshalb mit dem Plan der pauschalen Mietdeckelung bereits ab 5,50 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen in Österreich, scheiterte. Der Plan der Sozialdemokraten hatte vorgesehen, dass Inhaber von Mietverträgen, die bereits seit 20 Jahren existieren, pauschal keine Miete bezahlen müssen, welche über 5,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete liegt. Zur Basismiete („Basiszins“) hätten maximal noch Zu- oder Abschläge für Lage und Ausstattung gedurft. Schaut man sich ähnliche Modelle in Deutschland an, so würde man beispielsweise in Leipzig, der sächsischen Metropole, findig.

In Leipzig dürfen lediglich Zuschläge, welche sich im Cent-Bereich bewegen, für Dinge wie Lage oder Ausstattung einer Wohnung genommen werden. Wie viele Vermieter sich an solche Vorgaben halten, ist nicht bekannt.

Doch sagt ein größerer Immobilien-Investor aus Leipzig zu steuerratschlag.eu: „Würden wir kaum Zuschläge für eine luxuriöse Wohnungsausstattung nehmen, würde sich der Wohnungsbau oder die denkmalgeschützte Kernsanierung alter Häuser in Leipzig nicht mehr rentieren, wir würden schlicht nicht mehr bauen und auch nicht sanieren.“

Die hohen Immobilienpreise in Deutschland sind schon heute in den meisten Fällen nicht mehr aus Mieteinnahmen, die in 25 Jahren generiert werden, zu refinanzieren.

Eine Wohnung in einem Hoch-Risikogebiet kaufen?

Ausnahme: Man kauft eine Wohnung in einem Hoch-Risikobezirk, der eh am Absterben ist. Dortmund gehört teils dazu, oder Hagen. Das heißt: Man kauft in Lagen, die niemand haben möchte – mit einem entsprechend hohen Risiko, dass der Immobilienwert unter das Niveau des aufgenommenen Immobilienkredites fällt.

In Österreich macht sich die Regierung derzeit zudem Gedanken, inwiefern befristete Mietverträge überhaupt noch erlaubt sein sollen. Möglich könnte dies künftig sein, wenn bei Vermietung daran gedacht ist, die Wohnung später als Eigenbedarf zu nutzen.

Ähnliches gibt es derzeit in Berlin: Hier scheitern viele Wohnungsverkäufe daran, da in Berlin Tausende Wohnungen über Mietverträge verfügen, welche für die Mieter einen Bestandschutz von 10 bis 20 Jahren vorsehen. Das bedeutet: Erst in 10 oder 20 Jahren darf überhaupt wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Zwar freuen sich über so viel Schutz zweifelsohne die Mieter, die in Berlin oft genug auch jeden Cent umdrehen müssen. Immerhin lebt in Berlin jeder vierte Bürger von staatlicher Stütze: Ist entweder arbeitslos, wurde in Hartz IV geschoben oder ist Rentner.

Schutz vor Eigenbedarf auf Jahre hinaus freut den Mieter, kann für den Wohnungskäufer aber zum Problem werden

Doch bei so viel Schutz vor Eigenbedarfs-Kündigungen müssen zwangsläufig die Käufer von Wohnungen zurücktreten und obendrein noch jahrelang teils Mieten hinnehmen, die kaum einen vom Wohnungskäufer gegebenenfalls aufgenommenen Kredit wieder refinanzieren.

Denn oft bezahlen Mieter in Berlin Nettokaltmieten, die kaum die Grenze von 350 bis 450 Euro  übersteigen, obwohl die Wohnungen im Verkauf zu Immobilienpreisen von bis zu 160.000 Euro für 53 Quadratmeter angeboten werden. Das bedeutet:

Eine Investition in eine solche Immobilien ist betriebswirtschaftlich totaler Unsinn. Es dient weder der Altersvorsorge, noch ermöglicht es auch nur Ansatzweise eine Verzinsung. Die Verzinsung ist auf Jahrzehnte negativ. Denn nimmt jemand beispielsweise einen Immobilienkredit von 150.000 Euro auf (ohne Eigenkapital), sind trotz Niedrigstzinsen in 20 Jahren immer noch rund 50.000 Euro Zinsen an die Bank zu bezahlen (bei einem angenommenen Zinssatz von 2,2 Prozent, gebunden auf 20 Jahre).

In Österreich könnte die Mietrechts- und Vermieterreform vor allem für große Immobilien-Investoren entscheidende Änderungen bringen. Demnach ist auch im Gespräch, ob künftig eine Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter in 40 Prozent der Fälle erst mit einer Vorlaufzeit von 5 Jahren erfolgen darf. In 30 Prozent der Fälle soll die Vorlaufzeit – also jene, in der man Eigenbedarf geltend machen darf – 5 bis 10 Jahre dauern.

In 10 Prozent der Fälle soll gar eine Vorlaufzeit von 10 bis 15 Jahren gelten. Dies bedeutet de Fakto für Wohnungen von Wien bis Salzburg, von Graz bis nach Kitzbühel: Für einen normalen nicht reichen Wohnungskäufer, der später die erstandene Wohnung selbst einmal nutzen möchte, würde der Kauf einer solchen Wohnung gar keinen Sinn mehr machen. Er bekäme ja den Mieter nie wieder aus der Wohnung. Dies mag für den Mieter schön sein, doch kann für den Vermieter mit erheblichen Problemen einhergehen.

GRÜNE in Österreich: Kein Anspruch auf Mieteinnahmen mit Profit?

Beihilfe bekommt die SPÖ durch Markus Sturm, Obmann des Vereins für Wohnbauförderung in Österreich. Er meinte, er sehe durchaus noch Möglichkeiten, einen Wohnungskauf auch mit einer Nettokaltmiete von 5,50 Euro pro Quadratmeter betriebswirtschaftlich sinnvoll zu refinanzieren. Doch sollte man solche Zitate mit Vorsichtig genießen:

Denn Leute wie Sturm sprechen vor allem für jene, die Wohnraum bauen und dann verkaufen. Nicht aber unbedingt für jene, die sich verschulden und ihre Immobilienkredite dann mühevoll über Jahrzehnte abbezahlen müssen.

Schon heute ist im Bundesland Salzburg zumindest im Bereich des gemeinnützigen Wohnens der Quadratmeterpreis auf 6 Euro gedeckelt. Für Wohnungskäufer bedeutet dies aber: Ist die Wohnung abbezahlt – in Österreich spricht man von einer „Ausfinanzierung“ – müssen die Mieten um saftige 1,75 Euro heruntergesetzt werden auf dann nur noch 3,50 Euro.

Laut der österreichischen Tageszeitung Standard soll Nadja Shah, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung gesagt haben, sie sehe keinen Grund, weshalb eine Miete nicht bei 5,50 Euro gedeckelt werden solle, wenn der Mieter schon 20 Jahre in der Wohnung wohne. Ihr Argument:

Habe der Hausherr in 20 Jahren die Wohnung abbezahlt (egal wie und mit welchen Sondertilgungsbeträgen), sehe sie keinen Grund, warum der Hausherr „danach Anspruch für einen Profit haben“ solle (Artikelverweis: „‚Diktat‘: Kritik an geplanter Mietobergrenze“).

In Kuba kostet die Wohnung grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent des eigenen Einkommens

In Ländern wie dem sozialistischen Kuba gibt es das Modell, dass grundsätzlich nicht nur jeder Anspruch auf staatlich zur Verfügung gestellten Wohnraum hat, sondern auch, dass die Miete für Wohnraum maximal 10 Prozent vom eigenen Einkommen kosten darf – egal wie hoch oder wie niedrig der Monatslohn ist. Das hat allerdings den Nachteil, dass faktisch niemand mehr groß in die Sanierung von Wohnungen oder Häusern investiert – bis auf den Staat. Nur hat der kein Geld auf der kubanischen Insel.

Laut Standard wird in Österreich momentan auch eine Leerstands-Abgabe für Wohnraum diskutiert. Dem habe derzeit aber zumindest GRÜNEN-Bautensprecherin Gabriele Moser eine Absage erteilt: „Die Wiener Grünen vertreten eine Leerstandsabgabe nicht offensiv – oder gar nicht, glaube ich“. Zudem frage sie sich auch, wie man überhaupt Leerstand einer Wohnung feststellen wolle.

Das deutsche Statistische Bundesamt aus Bonn hatte bis vor wenigen Jahren ebenfalls den Leerstand von Wohnraum in deutschen Städten erhoben. Doch wird dies seit einigen Jahren nicht mehr getan. Wie es heißt, auf Bitte diverser Städte, deren Leerraum so groß geworden war, dass publizierte Zahlen dazu aus Sicht der Stadtoberen einem Imageschaden gleichgekommen wäre. Besonders viel Leerstand hatte es und gibt es noch in Nordrhein-Westfalen gegeben, sowie in Ostdeutschland.

Der Beitrag Mietrechtsreform in Österreich: 20 Jahre Schutz vor Eigenbedarf-Kündigung? erschien zuerst auf STEUERRATSCHLAG.eu.