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Sonntag, 18. August 2019

Immobilienfinanzierung über Kredit: Es lohnt sich nicht immer

In den Verkaufsprospekten und Immobilienanzeigen auf Immonet, Immobilienscout24 oder immomarkt sehen Immobilien immer attraktiv aus.
In den Verkaufsprospekten und Immobilienanzeigen auf Immonet, Immobilienscout24 oder immomarkt sehen Immobilien immer attraktiv aus.

Anhand von vier Beispielen zeigt steuerratschlag.eu, dass, wer eine Immobilie kaufen möchte, also eine Eigentumswohnung oder ein Haus, trotz Niedrigzinsen sehr genau rechnen muss.

Eine ehemalige Schmuckladen-Besitzerin aus Frankenthal in Rheinland-Pfalz verkaufte 2015, also vor zwei Jahren, eine kleine nur 45 Quadratmeter-Wohnung in einem elfstöckigen Hochhaus in Frankenthal. Die Wohnung hatte sie, erzählt sie uns, 1969 als damalige Neubauwohnung für 30.000 Mark gekauft, umgerechnet 15.000 Euro.

Jetzt, 2015, war sie heilfroh, dass sie die Eigentumswohnung wieder abstoßen konnte – für 20.000 Euro. Gerechnet habe sich das Abenteuer für sie letztlich nicht, sagt sie rückblickend: „Jetzt wären alleine schon wieder 20.000 Euro für die Eigentümergemeinschaft fällig geworden, nur um die Aufzüge und das Treppenhaus zu sanieren“.

Schon die Jahre zuvor habe sie Tausende Euro für die Modernisierung und Instandhaltung des mittlerweile bald 50 Jahre alten Hochhauses investieren müssen. Hinzu kommt: Möchte man so eine Eigentumswohnung dann verkaufen, müssen dem potentiellen Käufer für die vergangenen drei Jahre sämtliche Eigentümerprotokolle vorgelegt werden.

In ihnen steht detailliert, wo die Probleme für die Immobilie sind oder waren und wie teuer das ist. Steht dort: Schimmel hier, Dachsanierung dort, neue Aufzuganlage da, oder gar: Asoziale Mieter randalieren permanent im Hof, wird der Verkauf einer Immobilie immer schwieriger. Da trösten noch so niedrige Zinsen für einen Immobilienkredit nicht hinweg.

Hinzu kommt: Einerseits ist es schön, wenn man lange Mieter in seiner Wohnung hat. Doch dauert das Mietverhältnis Jahrzehnte, bedeutet dies in aller Regel auch: Auf Grund der durchaus greifenden Mietpreisbremse in Deutschland kann die Miete oftmals nicht in dem Maße angehoben werden, wie es die Zusatzkosten für Instandhaltung vielleicht rechtfertigen würden.

Befindet sich ein faktisch nicht kündbarer Mieter in einer Wohnung, bedeutet dies auch einen möglichen Negativeffekt für den Weiterverkauf. Dies gilt zwar nicht fürs Land – da ist man froh, wenn Mieter in der Wohnung sind. Oftmals gilt es aber für die attraktiven Metropolen wie Berlin, und dort für besonders begehrte Stadtteile. Also Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain oder Charlottenburg, teils auch Marienfelde, Köpenick oder Lichterfelde West oder Lichterfelde Ost, ebenso für Grunewald.

Ein Niedrig-Mieter kann durchaus eine Verkaufsbremse beim späteren angepeilten Immobilienverkauf bedeuten. Denn hohe Verkaufspreise für Immobilien müssen ja auch durch den späteren Besitzer wieder refinanziert werden. Und das geht dann wirtschaftlich vernünftig nur durch höhere Mieten. Sonst wird eine Eigentumswohnung schnell zu einem Dauer-Subventionsprojekt für den Wohnungsbesitzer.

„Ich wollte in Leipzig im Juni 2017 eine Wohnung kaufen. Der Verkaufspreis erschien für einen Neubau aus 1998 mit 125.000 Euro attraktiv, zumal zur Wohnung und im Preis enthalten ein Tiefgaragenstellplatz gehörte“, erzählt uns ein weiterer Immobilienkäufer.

„Doch beim näheren Rechnen zeigte sich, dass ich die Wohnung mit den derzeitigen Mieteinnahmen von netto kalt nur 360 Euro im Monat nicht einmal in 20 Jahren refinanziert bekommen hätte“.

Da aber die Formel lautet, eine Eigentumswohnung solle man in 15 bis 17 Jahren durch Mieteinnahmen abbezahlen können, waren selbst die anfangs verführerisch wirkenden 125.000 Euro Verkaufspreis zu hoch. Die wären nur gerechtfertigt gewesen, wenn der Immobilienkäufer eine leere Wohnung vorgefunden hätte und die Kaltmiete für die 79 Quadratmeter-Wohnung auf gut 470 bis 500 Euro monatlich anheben hätte können.

Ähnlich problematisch können Häuser in Dörfern sein, die zwar früher spontan günstig erworben werden konnten. Doch ob sie später mit Gewinn von einem selber oder den Erben verkauft werden können, ist unklar.

Beispiel Büchenbronn bei Göppingen in Baden-Württemberg. Das Dorf ist wunderbar auf einer bergigen Landschaft Nähe des Stauferlandes gelegen. Ebenfalls 1969 kostete dort ein Quadratmeter Bauland 25 Deutsche Mark, erzählt Hans, ein Hausbesitzer, der damals dort kaufte. Umgerechnet sind das also 12,50 Euro pro Quadratmeter. Jetzt, bald 50 Jahre später, 2017, koste ein Quadratmeter Bauland in Bücherbronn bereits um die 240 bis 280 Euro.

Das entspricht einer Steuerung von rund 1000% pro Quadratmeter Bauland in bald 50 Jahren. Dennoch: Wer in einem schönen Dorf wie Bücherbronn baut oder sich dort ein Haus kauft, der begibt sich in eine enge Dorfgemeinschaft, die bereits existiert.

Es ist ein Abenteuer, auf das man sich einlassen muss – sonst wird man in solch kleinen Kommunen nicht glücklich. Und ob man später sein Haus oder den Grund und Boden auch gewinnbringend wieder verkaufen kann, ist ebenfalls nicht sicher. Denn es muss sich ja wieder jemand finden, der die Enge eines kleinen Fleckens auf einer bergigen Anhöhe liebt.

Zudem erzählt uns der Büchenbronner: „Wir mussten 1969 insgesamt 11% Zinsen für unseren Baukredit bezahlen“. Heute liege der Zinssatz für einen Immobilienkredit nur noch bei rund 2 bis 3% Zinsen, wenn man seine Wohnung zu 100% auf Kredit kaufen möchte.

Doch egal wie attraktiv Immobilienkredite erscheinen – am Ende muss sich der Kauf einer Wohnung, eines Hauses, von Grund und Boden, rechnen.

Das gilt derzeit besonders auch für Metropolen wie beispielsweise Berlin: Im dortigen Stadtteil Köpenick in Ostberlin entsteht gerade eine 800 Wohnungen umfassende Art „Wasserstadt an der Spree“. So heißt es zumindest verführerisch im Verkaufsprospekt.

Die Rede ist schon von den Docklands von Berlin. Nur: Der Nachbarort Niederschönweide steht im Ruf Sammelpunkt von Rechtsradikalen zu sein. Und Köpenick ist nicht gerade der Hotspot wo Berliner oder Nicht-Berliner unbedingt gerne sein möchten. Grund:

Das Gebiet verfügt zwar über eine schöne Altstadt und die Spreenähe, gilt aber unter Wessis immer noch als arg Ossi. Außerdem ist es im Vergleich zu Berlin-Mitte natürlich ein Randbezirk. Ein aufstrebender zwar, aber eben am süd-östlichen Rande Berlins.

Das bedeutet: Man benötigt von Berlin-Köpenick mit Öffentlichen Verkehrsmitteln (S-Bahn, Busse) gut 45 Minuten bis zum Kurfürstendamm und gut 30 Minuten bis Alexanderplatz.  Diverse Umstiege inklusive. Nachzusehen ist dies beispielsweise in der kostenlosen „Oeffi“-App.

Vor allem im Winter und Herbst bedeutet dies ekliges Herumstehen an S-Bahnhöfen, die nicht beheizt und zugig sind. Denn eine U-Bahn fährt nicht nach Köpenick und die dortigen weiteren Stadtteile. Fallen mal wieder S-Bahnen auf Grund von S-Bahngleis-Bauarbeiten aus, was in Berlin seit 25 Jahren Standard ist, wird’s noch schwieriger vom ländlichen Köpenick hinein in die Berlin City.

Das bedeutet: Es könnte später durchaus Probleme geben, hier hohe Mieten durchzusetzen. Würde man eine 79-Quadratmeter-Wohnung in dem dort entstehenden Neubaukomplex aus Klinkern beispielsweise für rund 360.000 Euro zu 100% über einen Immobilienkredit finanzieren, bedeutet dies:

  • eine Zinslast von rund 130.000 Euro, wenn man monatlich rund 2 bis 4% der Kreditsumme tilgen kann.
  • also jährlich eine Rückzahllast an den Kreditgeber, meist die Bank, in Höhe von 14.000 bis 15.000 Euro.

Weiteres Problem: Es dürfte in einem Berliner Randstadtteil wie Köpenick schwierig werden, diese hohe Tilgung später durch Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Denn die Berliner sozialen Verhältnisse am Mietermarkt dürften es schwer machen, die dafür notwendigen gut 1200 Euro Nettokaltmiete monatlich durchzusetzen. Das wären immerhin rund 15 Euro netto pro Quadratmeter. Preise, die auch in Berlin-Mitte aufgerufen werden – ebenfalls in Neubauten aus 2017.

Nicht vergessen sollte man nämlich, dass 20 bis 25% der Bewohner von Berlin arbeitslos sind, HartzIV oder eine sonstige Grundsicherung beziehen, beziehungsweise frühberentet sind. Keine Klientel also, die sich eine schicke knapp 80 Quadratmeter-Wohnung an der Spree mit Tiefgaragenstellplatz leisten kann (der Autostellplatz ist im Kaufpreis von 360.000 Euro noch nicht einmal enthalten).

Aber selbst wenn man einen Mieter fände, der bereit ist, Monat für Monat 1200 Euro Kaltmiete für eine 75 bis 80 Quadratmeter-Wohnung zu bezahlen, also eine Warmmiete mit Strom und Telefon von rund 1800 Euro:

  • So bräuchte unser Wohnungsbesitzer, der einen 360.000 Euro Immobilienkredit aufnahm, 30 bis 40 Jahre, um über die Mieteinnahmen den Immobilienkredit und die Wohnung, die derzeit zu rund 4700 Euro den Quadratmeter angeboten wird, abzubezahlen.

Wenn die Wohnung also abbezahlt ist, ist man selber 30 bis 40 Jahre älter. Die Wohnung ist es aber auch. Das bedeutet dann im Jahr 2050 oder 2060 – man hat eine Wohnung, die möglicherweise den Standard besitzt, wie aus heutiger Sicht gesehen eine Wohnung aus den 1960er Jahren.

So oder so kommen aber über die Jahre definitiv weitere Kosten hinzu, welche man als Bestandteil einer Vermietergemeinschaft für das Anwesen zu tragen hat:

  • Mal muss in den Jahrzehnten für Hunderttausende die Fassade erneuert werden.
  • Dann muss für Zehntausende die Tiefgarage oder der Gartenbereich saniert werden.

Kosten, die oftmals nicht auf die Mieter umlegbar sind und die häufig nicht aus den Renovierungs-Rücklagen bezahlt werden können.

Zudem setzen die Immobilienpreise  die Bauherren fest. Das bedeutet: Je Höhere Wohnungs-Verkaufspreise diese am Käufermarkt durchsetzen können, desto dicker füllen sich die Taschen der Bauherren. Denn das, was man derzeit an Zinsen spart, wandert ja auf ihre Konten.

Fazit: Niedrige Immobilienkredit-Zinsen sind zwar attraktiv, aber man sollte genau rechnen. Sonst wird der Immobilienkauf ein wirtschaftliches Fiasko.

Bildnachweis

steuerratschlag.eu.



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