Österreich hat schon heute einen umfangreichen Mieterschutz. Das soll jetzt mit einer großen Mietrechtsreform weiter ausgebaut werden. Dass die Mieter dabei gewinnen werden, gilt als klar. Doch so wichtig Mieterschutz ist – keine Wohnungen, ohne Investoren. Allerdings könnten die schon bald das Weite im Alpenland suchen. Auch in Deutschland wird die Refinanzierung einer Wohnung immer schwieriger. steuerratschlag.eu wirft ein Schlaglicht auf den Markt.
Denn nach der Mietrechtsreform in Österreich, könnte es sich in den meisten Fällen schlicht nicht mehr lohnen, noch Wohnraum zu schaffen oder in Wohnraum zu investieren, welcher dann über Mieten refinanziert werden muss.
Denn für die meisten Wohnungskäufer gilt: Die wenigsten schaffen Wohnraum oder finanzieren in Wohnungen, mit einem dicken Finanzpolster, sondern indem sie über Jahre, oft Jahrzehnte, ein hohes Risiko eingehen in Form eines Immobilienkredits, welcher dann Monat für Monat abbezahlt werden muss. Stets die Angst im Nacken, die Bank könnte nach Ablauf der ersten Zinsbindungs-Zeit bei Kreditvertrags-Verlängerung noch einmal kräftig Kreditzinsen draufschlagen.
Denn nirgends steht geschrieben, dass die Niedrigzinsphase auch noch in zehn Jahren anhält. Derzeit bezahlen in Deutschland Kreditnehmehmer für Immobilienkredite bei einer nahezu Vollfinanzierung im Schnitt zwischen 1,7 und 2,2 Prozent (bei 10 bis 20 Jahren Zinsbindung).
Jedenfalls sollen die Koalitionsparteien in Wien – bestehend aus SPÖ und ÖVP – kurz davor stehen, die Verhandlungen für ein neues Mietrecht in Österreich zu beenden. Dies teilte SPÖ-Bautensprecherin Ruth Becher bei einem Wohnbaubausymposium im österreichischen Krems mit. Zudem sagte sie, dass sie davon ausgehe, wonach es eine Mietzinsbegrenzung geben wird, schreibt der Standard, eine der großen Tageszeitungen in Österreich.
Auch in Deutschland gibt es in diversen Städten eine Begrenzung von Mieten. So dürfen beispielsweise in Berlin maximal alle drei Jahre die Mieten für Wohnungen entsprechend des offiziellen Mietspiegels leicht angepasst werden.
Wohnungen sind im Erwerb heute oft so teuer, dass sie sich mit Mieteinnahmen kaum mehr refinanzieren lassen
In einem steuerratschlag.eu bekannten Fall, in welchem ein Berliner seit 2002 einen Mietvertrag für eine 63-Quadratmeter Wohnung in Berlin Pankow hat, wurde beispielsweise entsprechend des Berliner Mietrechts jetzt die Miete von 540 Euro auf 550 Euro erhöht (Warmmiete). Mehr wäre nicht zulässig. Im Jahr sind dies also 120 Euro netto mehr Miete.
Grundsätzlich gilt: Je größer eine Wohnung, desto höher fallen die Mietanpassungen absolut aus. Das bedeutet: Für Mieter von größeren Wohnungen können selbst Mietpreiserhöhungen im niedrigen Prozentbereich absolut leicht bis zu 50 Euro monatlich mehr in Berlin bedeuten. Dies geschah unlängst einer Rentnerin in ihrer Mietwohnung in der Kopenhagener Str. in Berlin-Prenzlauer Berg, welche sie seit bald 20 Jahren mietet.
„Für mich ist das besonders schlimm, da mir die Miete faktisch in fünf Jahren um 100 Euro monatlich erhöht worden ist“, beklagt sie. Gehe dies so weiter, müsse sie mit ihren 77 Jahren noch umziehen. Nur wohin, weiß sie nicht. Denn billiger ist es in Berlin nur noch in Randbezirken – da, wo sie niemanden kennt.
In Österreich liefen zuletzt Mietervereine Sturm, da sie der Auffassung waren, vor allem in Ballungsgebieten, wie Wien, Salzburg, Graz oder Kitzbühel würden die Mieten gerade in guten Lagen zunehmend für Normalbürger kaum mehr erschwinglich.
Flächendeckende Mietpreisbremse in Österreich?
Deshalb ist davon auszugehen, dass für Österreich nun eine flächendeckende Mietpreisbremse, also ein Mietenlimit, kommt. Vor allem für junge Leute oder Flüchtlinge seien die üblichen Mieten in Österreich immer öfters nicht zu bezahlen, kritisiert SPÖ-Bautensprecherin Ruth Becher.
Nicht bekannt ist bislang, wie konkret die Mietpreisbegrenzung – beziehungsweise ist in Österreich gerne von einer „Mietzinsbegrenzung“ die Rede – aussehen soll. Allerdings suggeriert der Begriff „Mietzinsbegrenzung“, als ob wirklich jeder Vermieter Gewinne mit seiner Wohnung einfährt.
Doch gerade in Ländern wie Deutschlang ist das schon lange für Millionen Wohnungskäufer, die ihre Wohnung anschließend vermieten, bei weitem nicht der Fall. Zwar sind die Zinsen für einen Immobilienkredit niedrig, dennoch sind die Kaufkosten sehr hoch.
Beispielsweise wollte unlängst Nähe Karlsruhe, im baden-württembergischen Eppingen, ein Bauträger für einen Neubau (Eröffnung noch in 2016), rund 2.700 Euro pro Quadratmeter für eine Dachgeschosswohnung, 83 Quadratmeter. Die Wohnung hatte zwar einen großen Balkon, eine Art Loggia, auch Fußbodenheizung. Sie war aber ansonsten so geschnitten, dass sie von zwei Personen dauerhaft eher schwer zu bewohnen ist, da die Wohnung im Wesentlichen nur aus einem großen Raum besteht.
Wollte nun ein privater Investor eine solche Wohnung über Kredit kaufen, um sie später zu vermieten, müsste er sehr tief in die Tasche greifen: Die Wohnung sollte zuzüglich eines Tiefgaragenstellplatzes 235.000 Euro kosten. Doch sind in Eppingen derzeit maximal 6,50 Euro bis 8,00 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete erzielbar.
Viele zahlen ihre Immobilienkredite für eine Wohnung über Jahrzehnte zurück
Da ein Immobilienkredit über die Nettokaltmiete zurückbezahlt werden muss, hätte der Käufer 20 Jahre lang die Wohnung mit Hilfe der Mieteinnahmen abbezahlen müssen und zusätzlich vom ersten Monat an dann 500 Euro netto zuschießen müssen.
Da der Abschreibungseffekt (2 Prozent) sich aber mit Erhöhung der Kredittilgung auf den Käufer der Wohnung insofern negativ auswirkt, als dass die Tilgungsrate im gleichen Verhältnis steigt, wie der Afa-Effekt abnimmt, bedeutet dies von Jahr zu Jahr steigende Raten, um den Immobilienkredit zu tilgen. Am Ende hätte er gut 700 Euro monatlich zu den Mieteinnahmen in Höhe einer Nettokaltmiete von 563 Euro zuschießen müssen. Andernfalls könnte er den Immobilienkredit nicht an die Bank zurückbezahlen.
In 20 Jahren wären dann aber nach Erfahrungswerten die ersten größeren Reparaturen aufgetreten an der Wohnung und möglicherweise die erste Grundsanierung im Haus. Hat der Wohnungsvermieter Glück, könnte das aus den gebildeten Rücklagen bezahlt werden. Hat er Pech, wie es nun im Falle einer großen vor 15 Jahren in Stuttgart-Botnang gebauten Wohnanlage ist, sähe das anders aus:
Hier muss jeder Wohnungskäufer im Schnitt nun 20.000 Euro über 3 Jahre zuschießen, da die Fassade und Tiefgarage komplett neu saniert wird. Da die Wohnungsanlage über viele wohlhabende Wohnungsbesitzer verfügt, hatten sich die 150 Parteien auf die teuerste mögliche Sanierung geeinigt. Für Rentner, die vielleicht nur über eine monatliche Rente über 1.100 Euro monatlich verfügen und über kein dickes Bankkonto (da die Wohnung beispielsweise vor 15 Jahren über ein Erbe gekauft worden war), ist dies eine nicht zu leistende Summe.
Wohnung verkaufen, weil plötzlich hohe Sonderbelastungen kommen?
Gut dran, wenn dann Familie oder Freunde beispringen. Alternativ bliebe noch für die Wohnung eine Hypothek zu beantragen, sie also mit einem Kredit zu belasten. Dies würde dann auf die späteren Erben zurückfallen. Im schlimmsten Fall müsste aber der nicht reiche Botnanger Wohnungsbesitzer – in unserem Fall eine Rentnerin – wegen der teuren Grundsanierung die geliebte Wohnung verkaufen und sich auch im hohen Alter von 75 Jahren eine andere Bleibe suchen.
Insofern: Nicht jeder Wohnungskäufer oder Investor – der eine Wohnung zum Beispiel für die eigene Altersvorsorge kauft – kann sich wirklich gleich über einen „Mietzins“, also „Mietertrag“ freuen. Für den Normalbürger, der sich eine Wohnung zulegt, um später im Alter die Rente über Mieteinnahmen aufbessern zu können, liegen meist erst einmal 20 bis 30 Jahre der Belastungen vor sich.
Hinzu kommt: In Deutschland müssen Renten-Einnahmen ab ca. 1200 Euro komplett versteuert werden. Wer also seine Rente über Mieteinnahmen erhöhen möchte, sollte auch daran denken: Mieteinnahmen sind Renteneinnahmen, an welchen der deutsche Staat nach dem Willen von CDU/CSU und SPD dann wieder mitverdienen möchte. Wer Mieteinnahmen verschweigt, begeht einen Straftatbestand, nämlich den der Steuerhinterziehung. Im schlimmsten Fall droht hier Knast.
Die österreichische Regierung zimmert bereits seit zweieinhalb Jahren an einer Regelung rund um eine Mietbremse. Dabei sollen einerseits die Mieter geschützt werden, andererseits sollen auch normale Mittelstands-Bürger, welche nicht mehr als zehn Prozent Eigenkapital für einen Wohnungskauf einbringen können, zu ihren Rechten kommen:
Der Mieter soll das Recht auf bezahlbare Mieten dauerhaft erhalten, der Wohnungskäufer das Recht, dass er in spätestens 20 bis 25 Jahren seine Wohnung mit Hilfe des Mietzinses und eines überschaubaren weiteren Zuschuss-Betrages (finanziert aus seinem eigenen Gehalt) auch abbezahlen kann.
Mietrechtsreform soll Österreichern ein dauerhaft „leistbares Wohnen“ sichern
Die Mietrechtsreform in Österreich läuft unter dem Motto „leistbares Wohnen“. Im Dezember 2013 war sie ins Regierungsprogramm aufgenommen worden. Seitdem geht es in Schüben mit der geplanten Reform weiter. Vor zwei Jahren, 2014, scheiterte aber schon einmal eine Expertenrunde rund um die Mietbremse, welche von Österreichs Justizminister Wolfgang Brandstetter (ÖVP) ins Leben gerufen worden war.
Kurz darauf scheiterte der Plan von Österreichs Sozialdemokraten, die versucht hatten mit einem „Universalmietrecht“ eine pauschale Mietdeckelung bei gerade einmal 5,50 Euro pro Quadratmeter einzuziehen. Damit könnte man selbst in der ostdeutschen Stadt Leipzig als Käufer einer 60-Quadratmeterwohnung in einem 1930er Bau noch nicht einmal in 20 Jahren einen 90.000 Euro Immobilienkredit abbezahlen.
Das würde erst ab einer Miete von rund 6,50 bis 7,50 Euro möglich sein. Und das auch nur dann, wenn der Käufer einer solchen Mietwohnung zusätzlich zur monatlichen Kreditrate in Höhe von rund 600 bis 700 Euro noch 10 Jahre lang Sondertilgungen von jährlich circa 5000 Euro netto leisten würde.
Einen Neubau mit den von der EU vorgesehenen Sicherheits- und Umweltstandards (höchste Energieeffizienz, Dreifachverglasung, hohe Einbruchsicherheit, hoher Feuerschutz etc.) könnte man mit 5,50 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter gar nicht refinanzieren. Erst recht nicht, wenn ein solcher Neubau auch noch über einen Aufzug verfügen sollte, oder behindertengerecht gebaut werden sollte.
Mietdeckelung schon ab 5,50 Euro?
Kein Wunder, weshalb die SPÖ deshalb mit dem Plan der pauschalen Mietdeckelung bereits ab 5,50 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen in Österreich, scheiterte. Der Plan der Sozialdemokraten hatte vorgesehen, dass Inhaber von Mietverträgen, die bereits seit 20 Jahren existieren, pauschal keine Miete bezahlen müssen, welche über 5,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete liegt. Zur Basismiete („Basiszins“) hätten maximal noch Zu- oder Abschläge für Lage und Ausstattung gedurft. Schaut man sich ähnliche Modelle in Deutschland an, so würde man beispielsweise in Leipzig, der sächsischen Metropole, findig.
In Leipzig dürfen lediglich Zuschläge, welche sich im Cent-Bereich bewegen, für Dinge wie Lage oder Ausstattung einer Wohnung genommen werden. Wie viele Vermieter sich an solche Vorgaben halten, ist nicht bekannt.
Doch sagt ein größerer Immobilien-Investor aus Leipzig zu steuerratschlag.eu: „Würden wir kaum Zuschläge für eine luxuriöse Wohnungsausstattung nehmen, würde sich der Wohnungsbau oder die denkmalgeschützte Kernsanierung alter Häuser in Leipzig nicht mehr rentieren, wir würden schlicht nicht mehr bauen und auch nicht sanieren.“
Die hohen Immobilienpreise in Deutschland sind schon heute in den meisten Fällen nicht mehr aus Mieteinnahmen, die in 25 Jahren generiert werden, zu refinanzieren.
Eine Wohnung in einem Hoch-Risikogebiet kaufen?
Ausnahme: Man kauft eine Wohnung in einem Hoch-Risikobezirk, der eh am Absterben ist. Dortmund gehört teils dazu, oder Hagen. Das heißt: Man kauft in Lagen, die niemand haben möchte – mit einem entsprechend hohen Risiko, dass der Immobilienwert unter das Niveau des aufgenommenen Immobilienkredites fällt.
In Österreich macht sich die Regierung derzeit zudem Gedanken, inwiefern befristete Mietverträge überhaupt noch erlaubt sein sollen. Möglich könnte dies künftig sein, wenn bei Vermietung daran gedacht ist, die Wohnung später als Eigenbedarf zu nutzen.
Ähnliches gibt es derzeit in Berlin: Hier scheitern viele Wohnungsverkäufe daran, da in Berlin Tausende Wohnungen über Mietverträge verfügen, welche für die Mieter einen Bestandschutz von 10 bis 20 Jahren vorsehen. Das bedeutet: Erst in 10 oder 20 Jahren darf überhaupt wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
Zwar freuen sich über so viel Schutz zweifelsohne die Mieter, die in Berlin oft genug auch jeden Cent umdrehen müssen. Immerhin lebt in Berlin jeder vierte Bürger von staatlicher Stütze: Ist entweder arbeitslos, wurde in Hartz IV geschoben oder ist Rentner.
Schutz vor Eigenbedarf auf Jahre hinaus freut den Mieter, kann für den Wohnungskäufer aber zum Problem werden
Doch bei so viel Schutz vor Eigenbedarfs-Kündigungen müssen zwangsläufig die Käufer von Wohnungen zurücktreten und obendrein noch jahrelang teils Mieten hinnehmen, die kaum einen vom Wohnungskäufer gegebenenfalls aufgenommenen Kredit wieder refinanzieren.
Denn oft bezahlen Mieter in Berlin Nettokaltmieten, die kaum die Grenze von 350 bis 450 Euro übersteigen, obwohl die Wohnungen im Verkauf zu Immobilienpreisen von bis zu 160.000 Euro für 53 Quadratmeter angeboten werden. Das bedeutet:
Eine Investition in eine solche Immobilien ist betriebswirtschaftlich totaler Unsinn. Es dient weder der Altersvorsorge, noch ermöglicht es auch nur Ansatzweise eine Verzinsung. Die Verzinsung ist auf Jahrzehnte negativ. Denn nimmt jemand beispielsweise einen Immobilienkredit von 150.000 Euro auf (ohne Eigenkapital), sind trotz Niedrigstzinsen in 20 Jahren immer noch rund 50.000 Euro Zinsen an die Bank zu bezahlen (bei einem angenommenen Zinssatz von 2,2 Prozent, gebunden auf 20 Jahre).
In Österreich könnte die Mietrechts- und Vermieterreform vor allem für große Immobilien-Investoren entscheidende Änderungen bringen. Demnach ist auch im Gespräch, ob künftig eine Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter in 40 Prozent der Fälle erst mit einer Vorlaufzeit von 5 Jahren erfolgen darf. In 30 Prozent der Fälle soll die Vorlaufzeit – also jene, in der man Eigenbedarf geltend machen darf – 5 bis 10 Jahre dauern.
In 10 Prozent der Fälle soll gar eine Vorlaufzeit von 10 bis 15 Jahren gelten. Dies bedeutet de Fakto für Wohnungen von Wien bis Salzburg, von Graz bis nach Kitzbühel: Für einen normalen nicht reichen Wohnungskäufer, der später die erstandene Wohnung selbst einmal nutzen möchte, würde der Kauf einer solchen Wohnung gar keinen Sinn mehr machen. Er bekäme ja den Mieter nie wieder aus der Wohnung. Dies mag für den Mieter schön sein, doch kann für den Vermieter mit erheblichen Problemen einhergehen.
GRÜNE in Österreich: Kein Anspruch auf Mieteinnahmen mit Profit?
Beihilfe bekommt die SPÖ durch Markus Sturm, Obmann des Vereins für Wohnbauförderung in Österreich. Er meinte, er sehe durchaus noch Möglichkeiten, einen Wohnungskauf auch mit einer Nettokaltmiete von 5,50 Euro pro Quadratmeter betriebswirtschaftlich sinnvoll zu refinanzieren. Doch sollte man solche Zitate mit Vorsichtig genießen:
Denn Leute wie Sturm sprechen vor allem für jene, die Wohnraum bauen und dann verkaufen. Nicht aber unbedingt für jene, die sich verschulden und ihre Immobilienkredite dann mühevoll über Jahrzehnte abbezahlen müssen.
Schon heute ist im Bundesland Salzburg zumindest im Bereich des gemeinnützigen Wohnens der Quadratmeterpreis auf 6 Euro gedeckelt. Für Wohnungskäufer bedeutet dies aber: Ist die Wohnung abbezahlt – in Österreich spricht man von einer „Ausfinanzierung“ – müssen die Mieten um saftige 1,75 Euro heruntergesetzt werden auf dann nur noch 3,50 Euro.
Laut der österreichischen Tageszeitung Standard soll Nadja Shah, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung gesagt haben, sie sehe keinen Grund, weshalb eine Miete nicht bei 5,50 Euro gedeckelt werden solle, wenn der Mieter schon 20 Jahre in der Wohnung wohne. Ihr Argument:
Habe der Hausherr in 20 Jahren die Wohnung abbezahlt (egal wie und mit welchen Sondertilgungsbeträgen), sehe sie keinen Grund, warum der Hausherr „danach Anspruch für einen Profit haben“ solle (Artikelverweis: „‚Diktat‘: Kritik an geplanter Mietobergrenze“).
In Kuba kostet die Wohnung grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent des eigenen Einkommens
In Ländern wie dem sozialistischen Kuba gibt es das Modell, dass grundsätzlich nicht nur jeder Anspruch auf staatlich zur Verfügung gestellten Wohnraum hat, sondern auch, dass die Miete für Wohnraum maximal 10 Prozent vom eigenen Einkommen kosten darf – egal wie hoch oder wie niedrig der Monatslohn ist. Das hat allerdings den Nachteil, dass faktisch niemand mehr groß in die Sanierung von Wohnungen oder Häusern investiert – bis auf den Staat. Nur hat der kein Geld auf der kubanischen Insel.
Laut Standard wird in Österreich momentan auch eine Leerstands-Abgabe für Wohnraum diskutiert. Dem habe derzeit aber zumindest GRÜNEN-Bautensprecherin Gabriele Moser eine Absage erteilt: „Die Wiener Grünen vertreten eine Leerstandsabgabe nicht offensiv – oder gar nicht, glaube ich“. Zudem frage sie sich auch, wie man überhaupt Leerstand einer Wohnung feststellen wolle.
Das deutsche Statistische Bundesamt aus Bonn hatte bis vor wenigen Jahren ebenfalls den Leerstand von Wohnraum in deutschen Städten erhoben. Doch wird dies seit einigen Jahren nicht mehr getan. Wie es heißt, auf Bitte diverser Städte, deren Leerraum so groß geworden war, dass publizierte Zahlen dazu aus Sicht der Stadtoberen einem Imageschaden gleichgekommen wäre. Besonders viel Leerstand hatte es und gibt es noch in Nordrhein-Westfalen gegeben, sowie in Ostdeutschland.