Die gebundene Selbstvorsorge, in der Schweiz kurz Säule 3a genannt, ist für viele Erwerbstätige der einfachste Weg, Steuern zu sparen und gleichzeitig fürs Alter vorzusorgen: Was bis Jahresende auf einem 3a-Konto oder in einer 3a-Police landet, mindert das steuerbare Einkommen. Zum 1. Januar 2027 hebt der Schweizer Bundesrat die Höchstbeträge an. Wichtiger für die kommenden zehn Wochen ist aber eine Regel, die 2026 zum ersten Mal greift: Beitragslücken aus dem Jahr 2025 lassen sich nachträglich auffüllen. Wer das nutzen will, muss allerdings zuerst den vollen Beitrag 2026 einzahlen. Wir zeigen, welche Zahlen gelten, welche Bedingungen das Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) und die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) nennen und was das in Franken bedeuten kann.

Die neuen Beträge ab 2027

Der Bundesrat hat am 2. Oktober 2026 die AHV- und IV-Renten an die Lohn- und Preisentwicklung angepasst. AHV steht für Alters- und Hinterlassenenversicherung, IV für Invalidenversicherung. Die Renten steigen laut der Medienmitteilung des BSV per 1. Januar 2027 um rund 1,59 Prozent. An die Rentenhöhe gekoppelt sind die Grenzbeträge der beruflichen Vorsorge (2. Säule, Pensionskasse) und damit auch der Säule 3a. Die vollständige Liste steht im Hintergrunddokument „Beträge gültig ab dem 1. Januar 2027“.

Quelle: BSV, Medienmitteilung vom 2. Oktober 2026 und Hintergrunddokument. EO = Erwerbsersatzordnung.

Der „kleine“ 3a-Betrag für Angestellte mit Pensionskasse ist rechnerisch an die 2. Säule gekoppelt: Laut dem Kreisschreiben Nr. 18a der ESTV beträgt er 8 Prozent des oberen Grenzbetrags nach dem Bundesgesetz über die berufliche Vorsorge (BVG). Dieser obere Grenzbetrag liegt ab 2027 bei 92.160 Franken; 8 Prozent davon ergeben gerundet die neuen 7.373 Franken. Laut der BSV-Auskunft zum Einkaufsbetrag wird er in der Regel alle zwei Jahre angepasst; 2025 und 2026 lag er unverändert bei 7.258 Franken.

Neu 2026: Lücken aus 2025 nachzahlen

Bis Ende 2024 galt: Wer in einem Jahr nicht den Höchstbetrag einzahlte, hatte diesen Abzug für immer verloren. Seit 1. Januar 2025 erlauben die neuen Artikel 7a und 7b der Verordnung über die steuerliche Abzugsberechtigung für Beiträge an anerkannte Vorsorgeformen (BVV 3) einen Einkauf. Weil nur Lücken zählen, die nach dem Inkrafttreten entstanden sind, ist ein Einkauf laut dem BSV erstmals im Steuerjahr 2026 für eine Lücke aus 2025 möglich. Ältere Lücken, etwa aus 2023 oder 2024, lassen sich nicht nachzahlen.

Die ESTV nennt im Kreisschreiben Nr. 18a vier Bedingungen, die alle gleichzeitig erfüllt sein müssen:

• Im Einkaufsjahr bist du zur Säule 3a berechtigt und hast den für dich geltenden Höchstbeitrag bereits eingezahlt.
• Die Lücke stammt aus den zehn Jahren vor dem Einkauf, frühestens aus 2025.
• Auch im Jahr der Lücke warst du 3a-berechtigt, hattest also nach Auskunft des BSV ein AHV-pflichtiges Erwerbseinkommen in der Schweiz.
• Du hast noch keine Altersleistung aus der Säule 3a bezogen.

Pro Steuerjahr ist der Einkauf auf den kleinen Beitrag des Einkaufsjahres begrenzt: 7.258 Franken im Jahr 2026, ab 2027 dann 7.373 Franken. Das gilt laut ESTV auch für Selbstständigerwerbende ohne Pensionskasse, deren ordentlicher Höchstbetrag deutlich höher liegt. Die Lücke eines bestimmten Jahres darf nur mit einem einzigen Einkauf geschlossen werden, nicht in Raten über mehrere Jahre. Der Einkauf ist im Jahr der Einzahlung vom Einkommen abziehbar, wie ein ordentlicher Beitrag.

Die Grafik zeigt Höchstwerte. Wer 2025 zum Beispiel 3.000 Franken eingezahlt hat, hat eine Lücke von 4.258 Franken und kann 2026 auch nur diesen Betrag einkaufen.

Die Frist: Gutschrift bis 31. Dezember

Damit ein Beitrag oder Einkauf im Steuerjahr 2026 zählt, muss er laut ESTV spätestens am 31. Dezember 2026 auf deinem individuellen 3a-Konto oder in deiner 3a-Police gutgeschrieben sein. Die Abbuchung von deinem Bankkonto reicht nicht, ebenso wenig der Eingang auf einem Sammelkonto der Vorsorgestiftung. Wer zwischen den Feiertagen überweist, riskiert also, dass der Betrag erst im Januar gebucht wird und für 2026 nicht mehr zählt. Kläre deshalb bei deiner 3a-Stiftung oder Versicherung, bis wann eine Zahlung eingehen muss.

Für den Einkauf kommt eine Reihenfolge hinzu: Der ordentliche Beitrag 2026 muss vollständig bezahlt sein, bevor der Betrag für 2025 einbezahlt wird. So beschreibt es das BSV auf seiner Seite zum Beitrag an die 3. Säule.

Rechenbeispiel: Was der Einkauf bei der Steuer bewirken kann

Wie viel Steuern ein Abzug spart, hängt in der Schweiz vom Grenzsteuersatz ab, also dem Satz, mit dem die letzten Franken deines Einkommens besteuert werden. Er unterscheidet sich je nach Kanton, Gemeinde, Einkommen und Zivilstand stark. Das folgende Beispiel ist deshalb eine Modellrechnung mit offener Annahme, keine Prognose für deinen Fall.

Berechnung: steuerratschlag.eu auf Basis der Höchstbeträge laut BSV; Grenzsteuersatz frei angenommen.

Zwei Einschränkungen gehören zur Rechnung dazu. Erstens ist der Abzug kein Geschenk, sondern vor allem ein Steueraufschub: Die Leistungen der Säule 3a werden laut BSV bei der Auszahlung besteuert wie jene der 2. Säule; nach Angaben des Bundesportals ch.ch fällt beim Bezug eine einmalige Steuer an. Zweitens ist das Geld gebunden: Bezogen werden kann es nach Angaben des BSV frühestens mit 60 Jahren, vorher nur in gesetzlich geregelten Fällen, etwa für selbst genutztes Wohneigentum. Wer 3a-Geld in Wertschriften oder Fonds anlegt statt auf einem Zinskonto, trägt zudem Kursschwankungen und kann Verluste erleiden.

Rechner Schweiz: Wie viel kann ich 2026 noch abziehen?

Der Rechner gilt nur für in der Schweiz steuerpflichtige Personen und das Steuerjahr 2026. Er zeigt, wie viel du bis zum 31. Dezember 2026 noch in die Säule 3a einzahlen darfst, ob ein Einkauf für 2025 möglich ist und welche Steuerminderung sich bei deinem selbst eingegebenen Grenzsteuersatz rechnerisch ergibt. Deinen Grenzsteuersatz kannst du mit dem Steuerrechner der ESTV oder deines Kantons abschätzen. Die Angaben in der Steuererklärung belegst du mit der Bescheinigung deiner 3a-Stiftung oder Versicherung.

Beispiel mit den voreingestellten Werten: Eine angestellte Person mit Pensionskasse hat 2026 bisher 3.000 Franken eingezahlt und 2025 nur 3.000 Franken. Sie darf 2026 noch 4.258 Franken ordentlich einzahlen und danach 4.258 Franken für 2025 einkaufen. Bei angenommenen 25 Prozent Grenzsteuersatz mindern diese 8.516 Franken die Steuer rechnerisch um 2.129 Franken.

Typische Fehler

• Einkauf vor dem Jahresbeitrag: Ist der ordentliche Beitrag 2026 nicht voll, ist laut BSV kein Einkauf möglich.
• Lücken aus 2024 oder früher: Sie lassen sich nicht nachzahlen; die Regel erfasst nur Lücken ab dem Steuerjahr 2025.
• Überweisung am 30. Dezember: Entscheidend ist die Gutschrift auf dem 3a-Konto, nicht die Abbuchung.
• Abzug mit Ersparnis verwechseln: 14.516 Franken Abzug heißen nicht 14.516 Franken weniger Steuer, sondern weniger steuerbares Einkommen; die tatsächliche Wirkung hängt vom Grenzsteuersatz ab.

Die amtlichen Grundlagen findest du hier gesammelt.

Mehr zum Schweizer Drei-Säulen-System steht in unserem Überblick Vorsorge in der Schweiz: AHV, Pensionskasse und Säule 3a.

Die wichtigsten Fragen kurz beantwortet.

FAQ

Wie viel darf ich 2027 in die Säule 3a einzahlen?

Mit Pensionskasse höchstens 7.373 Franken, ohne Pensionskasse 20 Prozent des Erwerbseinkommens, höchstens 36.864 Franken. Das hat der Bundesrat am 2. Oktober 2026 beschlossen.

Kann ich verpasste Beiträge aus 2023 oder 2024 nachzahlen?

Nein. Einkäufe sind nur für Lücken möglich, die ab dem Steuerjahr 2025 entstanden sind. Der erste mögliche Einkauf betrifft 2026 die Lücke aus 2025.

Wie hoch darf der Einkauf sein?

Höchstens der kleine Beitrag des Einkaufsjahres, 2026 also 7.258 Franken, und nie mehr als die tatsächliche Lücke. Das gilt auch für Personen ohne Pensionskasse.

Bis wann muss das Geld auf dem 3a-Konto sein?

Für das Steuerjahr 2026 muss die Gutschrift spätestens am 31. Dezember 2026 auf dem individuellen 3a-Konto oder in der 3a-Police erfolgt sein. Die Abbuchung vom eigenen Konto genügt nicht.

Ob die Kantone den Einkauf in ihren Steuererklärungen 2026 gesondert abfragen, zeigt sich mit den neuen Formularen; wir berichten darüber.

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Wer eine Immobilie finanziert, merkt Zinsbewegungen sofort in der Monatsrate. Die amtliche Statistik zeigt für Deutschland bis August einen Anstieg: Neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im Schnitt 4,04 Prozent effektiv, nach 3,92 Prozent im Juli. Der Vermittler Interhyp nennt für den 15. Oktober einen durchschnittlichen Bauzins von 4,42 Prozent. Die Zahlen sind nicht identisch, weil sie Verschiedenes messen – sie zeigen aber in dieselbe Richtung. Dieser Beitrag ordnet ein, was wo gemessen wird und was das für ein Darlehen von 300.000 Euro heißt.

Was die amtliche Statistik zeigt

Laut der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank lag der Effektivzins für neu vereinbarte Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung im August 2026 bei 4,04 Prozent. Im Juli waren es 3,92 Prozent, im März mit 3,74 Prozent der bisher niedrigste Wert des Jahres. Die Bundesbank weist die Werte als vorläufig aus. Sie bilden das tatsächlich abgeschlossene Neugeschäft deutscher Banken ab und erscheinen daher mit Verzögerung: Die Oktoberzahlen kennen wir erst in den kommenden Monaten.

Was Interhyp für Mitte Oktober angibt

Aktueller als die Statistik sind Angaben von Anbietern. Nach Angaben von Interhyp lag der durchschnittliche Zins für zehn Jahre Sollzinsbindung zum Stichtag 15. Oktober 2026 bei 4,42 Prozent. Für Angebote vom 12. bis 18. Oktober nennt der Vermittler zudem effektive Jahreszinsen von 4,19 bis 4,56 Prozent für zehn Jahre, je nach Beleihungsauslauf. Das ist die Angabe eines Anbieters, keine amtliche Statistik, und sie bezieht sich auf Angebote, nicht auf abgeschlossene Verträge. Sollzins und effektiver Jahreszins sind verschiedene Größen: Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Kosten wie Gebühren und ist deshalb meist etwas höher.

Das Umfeld: Leitzins und Inflation

Der Einlagesatz der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt seit dem 16. September 2026 bei 2,50 Prozent, davor waren es seit dem 17. Juni 2,25 Prozent. Die Inflationsrate in Deutschland betrug im September 2026 nach Angaben des Statistischen Bundesamts (Destatis) 3,3 Prozent. Bauzinsen hängen von mehreren Faktoren ab, unter anderem den Kapitalmarktzinsen; eine Prognose zur weiteren Entwicklung lässt sich aus diesen Zahlen nicht ableiten.

Rechenbeispiel: 300.000 Euro Darlehen

Ein Beispiel mit offenen Annahmen: 300.000 Euro Darlehen, 2 Prozent Anfangstilgung, den Zinssatz vereinfacht als Sollzins gerechnet.

*Modellrechnung: 300.000 Euro Darlehen, 2 Prozent Anfangstilgung, Zinssatz als Sollzins gerechnet (Rate = Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12), ohne Sondertilgung und Nebenkosten. Die drei Zinssätze stammen aus unterschiedlichen Messungen und sind nicht direkt vergleichbar. Quellen: Bundesbank, Interhyp; Berechnung: STEUERRATSCHLAG.eu.

Zwischen Juli und August der Bundesbank-Reihe liegt der Unterschied bei etwa 30 Euro im Monat, also rund 360 Euro im Jahr. Wer statt 3,92 Prozent 4,42 Prozent zahlt, zahlt in diesem Modell 125 Euro mehr im Monat, rund 1.500 Euro im Jahr. Zur Einordnung: Tatsächliche Raten hängen von Zinssatz, Tilgung, Beleihungsauslauf, Laufzeit und Sondertilgungen ab; das Beispiel zeigt nur die Größenordnung.

Unser Fazit

Die Zahlen belegen eine Aufwärtsbewegung der Zinsen für neue Baukredite im Jahr 2026: von 3,84 Prozent im Januar auf 4,04 Prozent im August. Ob und wie lange das so bleibt, ist offen. Für die Planung gilt: Raten mit einem Puffer kalkulieren, mehrere Angebote einholen und auf den effektiven Jahreszins achten, nicht nur auf den Sollzins. Wer die Zinsbindung wählt, sollte wissen, dass nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzins in jedem Fall nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen kann. Das ist eine Einordnung und keine Empfehlung für ein bestimmtes Darlehen oder einen Anbieter.

Wo finde ich was?

Die amtlichen Zinsreihen veröffentlicht die Deutsche Bundesbank unter bundesbank.de/de/statistiken. Neutrale Informationen zur Baufinanzierung bietet die Verbraucherzentrale unter Bau- und Immobilienfinanzierung. Den Wortlaut der Kündigungsregel findest du im BGB (siehe oben).

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bundesbank-Wert und Interhyp-Wert?

Die Bundesbank wertet das tatsächlich abgeschlossene Neugeschäft der Banken als Effektivzins aus, mit Verzögerung. Interhyp nennt einen aktuellen Durchschnitt für Angebote und Sollzins zum Stichtag. Beide Werte sind nur bedingt vergleichbar.

Ist der Zins in meinem Angebot der effektive Jahreszins?

Angebote nennen meist Sollzins und effektiven Jahreszins. Vergleiche Angebote über den effektiven Jahreszins, weil er zusätzliche Kosten einschließt.

Kann ich ein Darlehen mit langer Zinsbindung vorzeitig beenden?

Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Für frühere Beendigungen hängt es vom Vertrag ab; lass dich im Zweifel beraten.

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Stand: 15. Oktober 2026.

Zahlen

• Anfang Oktober: etwa 4,5 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung, nahe 5 Prozent für 20 Jahre.
• September-Durchschnitt (10 Jahre): 4,16 Prozent, im August 4,15 Prozent.
• Durchschnittliche Darlehenssumme im September: 293.826 Euro, durchschnittlicher Eigenkapitalanteil 27,1 Prozent.

Warum

Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, an der sich die Bauzinsen orientieren, stieg Ende September über 3,6 Prozent.

Was Käufer beachten

Plane einen Puffer bei der Monatsrate ein und lass Angebote vergleichen. Die Zahlen stammen von einem Vermittler (Baufi24) und sind kein Angebot.

Weiterführend: Baufi24: Zinskommentar Oktober 2026.

– KI-Redaktion

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Wer in den deutschsprachigen Ländern Wohneigentum kaufen will, erlebt drei sehr unterschiedliche Märkte. Das zeigen die amtlichen Preisindizes für das zweite Quartal 2026. Während die Preise in Österreich auf Rekordniveau steigen, treten sie in Deutschland fast auf der Stelle.

Die Entwicklung im Vergleich

Österreich: Preise auf Allzeithoch

Laut Statistik Austria sind die Preise für Wohneigentum in der ersten Jahreshälfte 2026 auf ein Allzeithoch gestiegen. Im ersten Halbjahr lag der Häuserpreisindex 3,9 Prozent über dem Vorjahreszeitraum, im zweiten Quartal betrug das Plus laut Übersicht der Statistik Austria 5,1 Prozent. Neuer und bestehender Wohnraum verteuerten sich fast gleich stark.

Schweiz: Eigentumswohnungen ziehen an

Der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik stieg im zweiten Quartal um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,5 Prozent zum Vorjahr. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb eines Quartals um 1,6 Prozent, Einfamilienhäuser wurden 0,4 Prozent günstiger. Am stärksten stiegen die Preise in städtischen Gemeinden.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer in der Schweiz steht zudem ein Systemwechsel an: Der Bundesrat hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Dann entfallen auch Abzüge für Unterhaltskosten, Schuldzinsen sind nur noch eingeschränkt abziehbar.

Deutschland: Stadt teurer, Land teils günstiger

In Deutschland stiegen die Preise für Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt im zweiten Quartal 2026 um 0,6 Prozent zum Vorjahr. In kreisfreien Großstädten wurden Eigentumswohnungen 2,0 Prozent teurer, in den sieben größten Metropolen dagegen 0,4 Prozent günstiger. In dicht besiedelten ländlichen Kreisen sanken die Preise für Eigentumswohnungen um 1,8 Prozent.

Was du jetzt tun kannst

• Vergleiche Kaufpreise immer mit der Entwicklung in deiner Region – die Landeszahlen sind Durchschnittswerte.
• Rechne die Finanzierung mit aktuellen Zinsen durch, nicht nur den Kaufpreis.
• In der Schweiz: Plane die steuerlichen Folgen des Wegfalls des Eigenmietwerts ab 2029 frühzeitig ein, etwa beim Abbau von Hypotheken.

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Deshalb werden in Ländern wie Argentinien Kredite unter Berücksichtigung der erwarteten Inflation vergeben. Dies gilt erst Recht für Immobilienkredite.

Im Gegensatz zu Deutschland, Österreich oder der Schweiz werden Kredite für Wohnungen oder Häuser in Argentinien eher nicht über 20 Jahre vergeben, sondern oftmals lediglich über zunächst einmal drei Jahre. Dies macht stets die Option einer Anschlussfinanzierung notwendig.

Auch der neue Hypothekendarlehens-Rechner von LA NACION berücksichtigt das Thema erwartete Inflation. [1]

Verbraucher, welche den Immobilienrechner von LA NACION nutzen, können die persönlich erwarteten Inflationsszenarien für die nächsten drei Jahre auswählen. Dabei stehen mehrere Optionen zur Verfügung: optimistisch, moderat, pessimistisch.

Neben der erwarteten Inflation müssen Kreditnehmer natürlich, wie bei Darlehen üblich, den Kaufwert der Wohnung oder des Hauses angeben.

In Argentinien wird dieser Kaufwert für Immobilien als UVA umschrieben wird, also als „Unidades de Valor Adquisitivo„, beziehungsweise auf deutsch als Einkaufswerteinheit.

Video-Verweis: „Los créditos hipotecarios en UVAs en 1 minuto“, übersetzt: Hypothekenkredite in 1 Minute erklärt, von Banco Central de la República Argentina vom 19. Oktober 2016.

Der UVA wurde im April 2016 von der Zentralbank der Republik Argentinien eingeführt, um eine bessere Spar- und Darlehensmodalität gegenüber Kreditnehmern zu gewährleisten. Damit wollte man „den Zugang argentinischer Familien zu Wohnraum radikal verändern“ und mehr soziale Gerechtigkeit gewährleisten. [2]

Wer einen Immobilienkredit in Argentinien beantragt, muss sowohl Angaben über sein Einkommen machen, als auch sein Alter.

LA NACION führt zum neuen Kreditrechner aus:

„Der Rechner, welcher mit den neuen Raten aktualisiert wurde, nachdem die meisten Banken im Dezember die Kosten für ihre Wohnungskredite erhöht hatten, erfüllt zwei Ziele: Erstens erlaubt er es dem Benutzer den ungefähren Höchstbetrag an Krediten zu kennen auf den er zugreifen könnte…. Zweitens projizieren Sie das Verhalten der ersten 36 Raten, also die ersten drei Jahre, indem Sie verschiedene Inflationsszenarien wählen: optimistisch, moderat und pessimistisch.“ [1f]

In dem Immobilienrechner der Zeitung sind Kredite der folgende Banken berücksichtigt:

Nación, Provincia, Ciudad, HSBC, Supervielle, Santander Río, Hipotecario, Macro, Galicia, Francés, Itaú, Credicoop, Patagonia und ICBC.

2017 liefen in Argentinien Hypothenkredite in Höhe 134 Milliarden US-Dollar, umgerechnet 110 Milliarden Euro. Das Ziel der argentinischen Regierung ist es aber, Wohneigentum zu fördern und diesen Betrag zu verdoppeln. [1ff]

Waren 2016 beispielsweise noch Immobilienkredite im Umfang von 4,3 Milliarden US-Dollar [3,5 Milliarden Euro] vergeben worden, erhöhten sich die Kreditlinien 2017 auf 7,2 Milliarden US-Dollar (5,9 Milliarden Euro). [1ff]

Im Jahr 2017 hatten in Argentinien 220.000 Menschen einen Immobilienkredit aufgenommen. Das durchschnittliche Darlehensvolumen pro Darlehensnehmer lag bei 1,2 Millionen Argentinischer Peso (ARS). Umgerechnet sind dies 51.717 Euro. [1ff]

Einzelnachweise

(1) Créditos hipotecarios: calculá tus cuotas para 2018 y los próximos dos años, übersetzt: „Hypothekendarlehen: Berechnen Sie Ihre Gebühren für 2018 und die nächsten zwei Jahre“, in LA NACION Online vom 22. Januar 2018.

(2) Sobre la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), übersetzt: Über die Kaufwerteinheit (UVA), In: indicadoresargentina.com.

Der Beitrag Immobilienkredit in Argentinien +++ Neuer Rechner soll es einfacher machen erschien zuerst auf STEUERRATSCHLAG.eu.

So koste eine Prager Wohnung mittlerweile so viel, wie umgerechnet rund 12,1 Jahre das gesamte in dieser Zeit erwirtschaftete Durchschnittseinkommen eines Tschechen. Noch 2016 waren es 11,5 Jahreseinkommen. (1)

Das behauptet eine Studie des tschechischen Wohnungsbau- und Hausbau-Konzerns CENTRAL GROUP a.s. und der tschechischen Niederlassung der Unternehmensberatungs-Gruppe KPMG.

Da ein Tscheche in Prag 2010 im Schnitt 23.135 Tschechische Kronen verdiente, nach heutigem Wert umgerechnet 903 Euro im Monat (2, 3), beziehungsweise 11.739 Euro im Jahr, bedeutet dies:

Ein Tscheche musste 2016 für eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Prag 134.999 Euro bezahlen, was für tschechische Einkommensverhältnisse enorm viel ist. 2017 kletterten nicht nur in Deutschland, Österreich oder der Schweiz die Immobilienpreise weiter, sondern auch in der Tschechischen Republik.

142.042 Euro für eine Eigentumswohnung in Prag

So müsse ein Tscheche nun im Schnitt 142.042 Euro für eine Eigentumswohnung in Prag bezahlen, rechnen KPMG und die Central Group vor.

Bleibt die Frage: Wie will man einen Immobilienkredit in Höhe von 142.042 Euro mit einem Monatslohn von 900 oder 1000 Euro jemals abstottern? Mehr als 200 Euro bis maximal 300 Euro dürften von den 900 Euro Monatslohn zum Abbezahlen eines Wohnungskredits kaum übrig bleiben.

Dass Wohnraum in tschechischen Ballungsgebieten wie Prag immer teurer wird, liege, führt die Studie aus, unter anderem daran, dass immer weniger gebaut werde. So sei der Wohnungsbau alleine in Prag in den vergangenen beiden Jahren, also 2017 und 2016, um rund 30 Prozent gefallen.

Wohnraum in Bratislava ist auch teuer

Immer noch sehr teuer, aber nicht ganz so exorbitant teuer wie in Prag, sei für die Durchschnittsbevölkerung Wohnraum in Bratislava in der Slowakei, legt die Studie weiter dar.

So müssten Bewohner von Bratislava im Schnitt 9,6 Jahresgehälter für eine Eigentumswohnung bezahlen. In Warschau seien 6,1 Jahresgehälter fällig, in Wien 9,9 und in Berlin immer noch saftige 6,4 durchschnittliche Jahresgehälter.

Als Grund für den teureren Wohnraum gibt Dušan Kunovský, der Gründer des Prager Baukonzerns Central Group an, wonach in Städten wie Prag die Grundstückspreise gestiegen seien, ebenfalls die Ausgaben für Bauarbeiten. Hinzu kämen höhere Wohnbaustandards, wie sie auch von der EU vorgegeben werden.

Energieeffizienter Bau kostet…

Das betrifft beispielsweise die Anforderungen an den Brandschutz, die Energieeffizienz und den Lärmschutz. Zudem gebe es in Prag das Problem eines „gelähmten Baugenehmigungsverfahrens“, was ebenfalls die Baubereitschaft drossele.

Alleine die verzögerte Ausstellung von Baugenehmigungen verknappe den Wohnungsmarkt so, dass die Preise um gut 25 Prozent teurer seien, als notwendig, beklagt Bauunternehmer Kunovský.

Einzelnachweise

(1) Na nový byt vydělávají Pražané přes dvanáct let, déle než Vídeňané nebo Berlíňané, übersetzt: Die neuen Wohnungen in Prag kosten mehr als zwölf Jahresgehälter und mehr als die Wiener oder die Berliner, auf: novinky.cz vom 14. November 2017. Abgerufen am 14. November 2017.

(2) Durchschnittseinkommen Tschechien, in: CzechPort – Tschechien in deutschsprachigen Online-Medien vom März 2011.

(3) Information On Working Conditions. Negotiated in collective agreements (with Unions) in 2016., von: MPSV Ministerium für Arbeit und Soziales (Tschechische Republik).

Webseitenverweise

MPSV Ministerium für Arbeit und Soziales Tschechische Republik

Dušan Kunovský

Central Group (Baukonzern für Wohnungen Privathäuser und Geschäftsräume, Prag)

KPMG Tschechische Republik

Der Beitrag Kosten für Eigentumswohnungen in Prag steigen auf 12 Jahresgehälter erschien zuerst auf STEUERRATSCHLAG.eu.

Deshalb sorgen aktuelle Zahlen aus China für Aufmerksamkeit: konnten zwischen 2011 und 2016 insgesamt 17 Prozent mehr Immobilien verkauft werden, deutet viel darauf hin, dass 2017 nicht mit einem weiteren Anstieg zu rechnen ist, sondern mit einem Rückgang an verkauften Immobilien.

Das Minus betrage bislang im Vergleich zum Vorjahr 14 Prozent, teilte nun das nationale statistische Amt von China mit. Allerdings betrifft diese Auswertung lediglich vier der wichtigsten chinesischen Städte, nicht also das gesamte Land.

Das Bureau of Statistics, beziehungsweise das „Staatliches Amt für Statistik der Volksrepublik China“ (2) erklärte, dass bis Ende Juli dieses Jahres in den vier Top-Metropolen Chinas Immobilien mit 634.960.000 Quadratmetern verkauft worden seien.

Dies entspreche einem Rückgang von rund 10.000 Quadratmetern, beziehungsweise 14 Prozent.

finance.china.com.cn schreibt, wonach „Analysten glauben, dass sich die Situation in den vier Tier-Städten mit unterschiedlichen wirtschaftlichen Ressourcen, der Bevölkerung, Umwelt usw.“ erklären lasse.

Traditionell wird in China aber nicht nur der Bau und Verkauf von Wohnungen oder privaten Häusern ausgewertet, sondern ebenso von Lagerbeständen der Wirtschaft.

Hier erlebte China seit 2011 einen rasanten anstieg. So weist das statische Landesamt für China für 2011 verkaufte Lagerflächen von 271.940.000 Quadratmetern aus.

Bis 2016 habe dieser Wert um 170% gesteigert werden können auf 739.310.000 Quadratmeter.

Allerdings deute sich auch hier ein Abflachen im Immobilienmarkt an. Begründet wird dies damit, dass die wirtschaftliche Grundlage etwas schwächer werde und in den vier wichtigsten Tiger-Metropolen eine Abwanderung zu beachten sei.

Beobachter stimmen Angaben privater Institutionen wie jene von CRIC (gelistet an der Shanghai Industrie und Handelskammer) etwas optimistischer.

• CRIC bezeichnet sich selbst als „Chinas großer Immobiliendaten Application Service Provider“. (3) (3f)

Die Analysten von CRIC weisen bis Ende Juli für einen Index aus 80 Städten in China einen verkauften Lagerflächen-Betstand von 402.110.000 Quadratmeter aus. Dies entspreche aber im Vergleich zum Vorjahrsvergleichswert lediglich einem Rückgang von 0,5%.

Allerdings sollte man, wie immer, mit Zahlen vorsichtig umgehen. Grund: Schon vor sieben Jahren veröffentlichte die Börse Stuttgart am 09.07.2010 ein Video auf Youtube mit der Schlagzeile: „China: Immobilienmarkt vor dem Kollaps?“ (Video unten).

Bedenken sollte man ebenfalls: Für 2018 ist in China eine neue Immobiliensteuer geplant.

Einzelnachweise

(1) „楼市去库存回溯：全国商品房待售面积下降14%„, übersetzt „Zurück zum Inventar des Immobilienmarktes: die nationalen Immobilien-Verkaufsfläche verringerte sich um 14%“, von Zhang Min auf inance.china.com.cn vom 03.09.2017.

(2) Staatliches Amt für Statistik der Volksrepublik China, auf: www.stats.gov.cn/enGliSH.

(3) (3f) „CRIC: wir über uns„, auf cricchina.com.

Weitere Hintergründe

In diesem älteren Video der Börse Stuttgart hatte sich 2010 der „renommierte Harvard Professor Kenneth Rogoff“ zum Immobilienmarkt in China geäußert.

Dabei hatte er von einem damals durchaus noch realistischen Kollaps des Bankensystems in China gewarnt (wobei die Krise der Banken in China bis heute, 2017, nicht ausgestanden ist).

Der Beitrag Immobilienkauf in China bricht nach Anstieg um 14 Prozent ein erschien zuerst auf STEUERRATSCHLAG.eu.

Das berichtet das argentinische Nachrichtenportal lanacion.com.ar unter Bezugnahme auf eine Auswertung des südamerikanischen Immobilienportals properati.com.ar, das in Brasilien, Mexiko, Chile, Kolumbien, Perú und Uruguay zu den führenden Portalen rund um Wohnungskäufe oder Hauskäufe und -Verkäufe gehört.

Buenos Aires hat mit 2,9 Mio. Einwohnern gut 600.000 Einwohner weniger als beispielsweise Deutschlands Haupstadt Berlin.

Wie in allen Metropolen der Welt, schreibt lanacion.com.ar, gelte ebenso für Argentiniens Hauptstadt Buenos Aires:

Die Lage der Immobilie sei entscheidend. Wichtig sei, dass es einen nahen Zugang zum Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) gebe, also zu Bussen oder U-Bahnen. Auch sei die Nähe zu Lebensmittelgeschäften oder Gastronomie wichtig. Ebenso die Nähe zu Schulen oder potentiellen Arbeitgebern.

Durchschnittlich, so anaciom unter Bezugnahme auf eine Erhebung von properati.com.ar, müsse man in Buenos Aires mit Immobilienpreisen von 2189 Euro pro Quadratmeter rechnen (39.279 Argentinische Pesos).

Ein Preis, der immer öfters auch in wirtschaftlich eher schwachen Städten wie Leipzig in Ostdeutschland aufgerufen wird – einer Metropole, in welcher immerhin über 20% der Einwohner von Arbeitslosengeld oder Grundsicherung leben (vor allem Hartz IV).

Am teuersten sind in Buenos Aires Luxus-Villen mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5433 Euro (97.490 Argentinische Pesos).

Günstige Wohnungen kosten im Schnitt pro einen Quadratmeter 1066 Euro, umgerechnet also 19.128 Argentinische Pesos, so properati.com.ar.

Der Beitrag Studie: Immobilienpreise in Buenos Aires um 14 Prozent gestiegen erschien zuerst auf STEUERRATSCHLAG.eu.

Vor allem in den westlichen Metropolen wie München, Stuttgart, Frankfurt, Hamburg oder Köln heizen Käufer, die teils ohne wirtschaftlichen Sinn und Verstand Wohnungen oder Häuser erwerben, die Immobilienblase weiter an.

Eine Erhebung des Bundesverbandes der Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR), welche in der „Welt am Sonntag“ (WamS) veröffentlich wurde, zeigt nun:

Die Preise für Wohnimmobilien seien alleine in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt oder Stuttgart in nur zehn Jahren um im Schnitt gut 50% gestiegen. Allerdings seien die den Haushalten zur Verfügung stehenden Nettogehälter in diesem Zeitraum nur um 6% geklettert.

„Diese Entwicklung ist ein Zeichen von zum Teil deutlichen Preisübertreibungen in einzelnen Stadtvierteln der Metropolen“, erklärte denn auch BVR-Vorstand Andreas Martin.

Doch nicht nur im Westen Deutschlands geht es mit den Immobilienpreisen immer noch bergauf. Ähnlich sieht es in einigen ostdeutschen Städten aus.

Beispiel Leipzig: In der sächsischen Metropole muss sehr genau gerechnet werden, wird eine Wohnung zu 100% kreditfinanziert.

Liegt der Kaufpreis einer durchschnittlichen 60 Quadratmeterwohnung in guter bis mäßiger zentraler Lage bei 2100 Euro pro Quadratmeter, gilt:

Das lässt sich in 20 Jahren nur über Mieteinnahmen refinanzieren, welche wenigstens bei 450 Euro Kaltmiete im Monat liegen. Was viele zudem vergessen:

Mieteinnahmen sind aus Sicht des Finanzamtes Einnahmen, die zum persönlichen Einkommenssteuersatz jährlich versteuert werden müssen. Das bedeutet, mit einem Steuersatz von bis zu 42%.

Da halbiert sich die erzielbare Kaltmiete für den Wohnungsbesitzer schnell. Die 2% Abschreibung (Afa) für den Kreditanteil, welcher monatlich an die Bank zu zahlen ist, sind da eher eine vernachlässigbare Entlastung.

Mieteinnahmen von über 450 Euro kalt monatlich sind selbst in bester Leipziger Lage für eine 60 Quadratmeterwohnung häufig nur dann erreichbar, wenn es sich um eine luxuriöse Neubauwohnung handelt.

Das bedeutet: Die Wohnung ist dann erst vor wenigen Jahren mit modernstem Standard komplett neu erstellt worden. Oder sie wurde im Rahmen einer grundlegenden Kernsanierung eines denkmalgeschützten Altbaus luxussaniert.

Geht es um Mieteinnahmen in Leipzig zur Abzahlung eines Immobilienkredites, darf auch nicht vergessen werden:

Mieter in der Stadt leiden unter chronisch hohen Mietnebenkosten, welche dort gerne als „Hausgeld“ bezeichnet werden.

Nicht selten muss nämlich auf die Nettokaltmiete in Leipzig ein Hausgeld, also Nebenkosten, in Höhe von einem Drittel der Kaltmiete überwiesen werden.

Das bedeutet: Die Warmmiete liegt dann auch in Leipzig mittlerweile schnell bei 700 Euro für eine 60 Quadratmeterwohnung.

Zudem kommen noch 40 oder 50 Euro monatlich für Fernsehen und schnelles Internet sowie Telefon hinzu und 17,50 Euro für die Zwangs-Rundfunkgebühr GEZ für ARD, ZDF und Deutschlandradio. Das bedeutet: All das macht Mieten in Deutschland noch teurer.

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Dies zeigt ein Blick in die Immobilienanzeigen der großen spanischen Tageszeitungen. Wer beispielsweise an Ostern 2017 die führende örtliche Tageszeitung von Barcelona, die berühmte El Periódico aufschlug, und dort die Immobilienanzeigen von grupassa.com stöberte, sah schnell:

Nach dem Platzen der Immobilienblase in Spanien in 2008, geht es nun zehn Jahre später langsam aber sicher mit den Immobilienpreisen wieder nach oben.

So kostet beispielsweise in Barcelona eine relativ einfache Wohnung mit 124 Quadratmetern in einem schalen Wohnkomplex aus den 1960er Jahren bereits 550.000 Euro.

In einem ebenfalls furchtbar anzuschauenden Plattenbau aus den 1950er oder 1960er Jahren wird derzeit außerdem eine 136-Quadratmeter-Wohnung zu saftigen 398.000 Euro angeboten und mit „CASA EN VENTA“ überschrieben. Das ist die spanische Aussage für „Haus zu verkaufen“.

Ein anderer Immobilienbesitzer möchte seine 72-Quadratmeter-Wohnung ohne Balkon in einem Gebäude aus den 1920er Jahren ebenfalls in der katalanischen Metropole loswerden – für recht hohe 198.000 Euro.

Auch ein Immobilienmakler für Luxusimmobilien in Barcelona, welcher regelmäßig in der katalanischen Tageszeitung El Periódico vor allem Samstags oder Sonntags seine Immobilien ganzseitig anpreist, zeigt, dass Immobilienpreise in Spanien anziehen.

Am Sonntag den 16. April 2017 fand sich beispielsweise in der El Periódico vom spanischen Luxus-Immobilienverkäufer living.es eine ganzseitige Anzeige für den Verkauf einer Villa mit 460 Quadratmetern Wohnfläche zu 3,15 Millionen Euro.

Eine andere Villa mit 500 Quadratmetern Wohnfläche offeriert living.es zu 5.9 Millionen Euro.

Ebenfalls Millionen Euro ruft living.es in seinen Immobilienanzeigen in der El Periódico für zahlreiche andere Luxus-Wohnungen oder Häuser auf.

Mal wird ein 350 Quadratmeter-Wohnhaus in Barcelona für 2,1 Millionen Euro feil geboten, dann eine 123-Quadratmeter-Wohnung zu 650.000 Euro.

Doch ob Berlin, München, Wien, Bozen, Luxemburg, Zürich oder eben Barcelona:

Tendenziell überteuerte Immobilien zu erwerben ist meist nur sinnvoll, wenn man es entweder als Kapitalanlage nutzt oder dauerhaft beabsichtigt selbst darin zu wohnen. Hochpreisige Immobilien über Mietpreise zu refinanzieren macht in der Regel keinen wirtschaftlichen Sinn.

Hintergrund Barcelona als Touristen-Magnet mit hohem Lebenskomfort

Barcelona gehört zu den schönsten Metropolen in Europa. Die von den Römern gegründete Stadt verfügt über zahlreiche einmalige Sehenswürdigkeiten.

Dazu gehört beispielsweise die kilometerlange Las Ramblas-Fußgängerzone. Sie ist eine der größten und schönsten weltweit.

Es gehört aber auch die Kathedrale von Barcelona zu den Highlights, die „La Catedral de la Santa Creu i Santa Eulàlia“.

Am Kaifreitagabend findet hier auf dem Vorplatz jährlich um 20 Uhr der spektakuläre Christi-Prozessionsumzug statt.

Ein Konzert in der wunderschönen Musikhalle des Jugendstils, die „Palau de la Música Catalana“, ist ebenfalls ein Höhepunkt für Barcelona-Fans.

Natürlich ebenso das 1963 vom engsten Picasso-Freund gegründete Museu Picasso. Hier empfiehlt es sich, Eintrittskarten Tage vor dem geplanten Besuch online zu bestellen, sonst drohen Wartezeiten bis zu 2 Stunden.

Das gilt auch für die phänomenal schöne La Sagrada Família-Kirche von Architekt-Genie Antoni Gaudi.

Für diese 1883 geplante außergewöhnlichste christliche Basilika sollten ebenfalls Tage vor dem Barcelona-Besuch Eintrittskarten vorab online erstanden werden, da der Run auf das Gotteshaus von Jahr zu Jahr zunimmt. Selbst online gibt es meist spontan keine Karten mehr zu kaufen.

Ebenso beliebt sind der phänomenale Stadtstrand mit seinen schönen Restaurants in Barcelona oder das Museum Marítim, ein original erhaltener Gebäudekomplex aus dem 13. Jahrhundert.

In diesem Gebäude, einer Werftanlage, hatte Spanien, beziehungsweise Katalonien, über Jahrhunderte seine Sklaven-Galeeren gebaut. Mit ihnen hatte man unter menschenunwürdigen Umständen und Terror die Welt erobert.

Die bis zu 500 Sklaven-Ruderer durften noch nicht einmal zum Stuhlgang ihre Folterbanken verlassen, mussten Tag und Nacht bis zum Tod rudern. Die im Museum ausgestellte goldverzierte und 1973 nachgebaute Galeere „Real“ gibt einen Einblick in dieses Leben.

Dass es genügt, einige Sehenswürdigkeiten von außen anzuschauen, ist, wie in jeder Weltmetropole, auch in Spaniens Barcelona so.

Dazu gehört beispielsweise das Casa Milà-Wohnhaus von Gaudi. Die 22 Euro pro Eintrittskarte, um dann auf dem Dach des Gebäudes herumspazieren zu können, sind pure Abzocke.

Barcelona-Liebhaber wissen aber auch das vorzügliche katalanische Essen zu schätzen und zu genießen.

Berühmt sind die Creme Catalana, eine Art Crème brûlée oder das zu Hauptmalzeiten gerne dazu bestellte „pa amb tomàquet“-Brot. Dabei handelt es sich um ein geröstetes Brot, welches mit Knoblauch und Tomaten bestrichen wird und super lecker schmeckt.

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