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Mittwoch, 18. Juli 2018

Studentenwohnung soll in München 300.000 Euro kosten

Deutschland braucht in vielen wohlhabenden größeren Ballungsräumen neuen Wohnraum. Die Gründe hierfür lassen sich auf drei Hauptnenner bringen: Erstens leidet Deutschland unter vielen Millionen in die Jahre gekommenen Wohnungen.

Ganze Stadtteile wurden in einem gigantischen Kraft- und Leistungsakt in der Nachkriegszeit zwischen den 1950er bis 1980er Jahren schnell und damals möglichst günstig hochgezogen. Nachkriegs-Trabantenstädte gibt es in Deutschland beispielsweise bis heute in Frankfurts Norden oder in Karlsruhe, auch in Stuttgart oder Berlin.

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Nur: In solchen Wohnungen möchten heute viele nicht mehr leben: Die Nebenkosten sind auf Grund der eher mäßigen Bausubstanz hoch. Die Isolierung ist niedrig. Das sorgt nicht nur für hellhörige Wände, wo man unter dem unangenehmen Lärm der Nachbarn leidet. Es kommen auch höhere Energiekosten hinzu, da man sprichwörtlich Jahr für Jahr das Geld aus dem Fenster verheizt.

Käufer solcher Immobilien leiden deshalb häufig unter hohen Nebenkosten für Energie und Bewirtschaftung, welche sie aber nur zu rund zwei Drittel an die Mieter weitergeben können. Außerdem müssen auch Mieteinnahmen mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden. Das bedeutet:

Jeder, der in Deutschland bereits über ein eher mäßiges Jahresbrutto-Gehalt von rund 54.000 Euro verfügt, muss zusätzliche Mieteinnahmen in der Steuererklärung unter dem Punkten „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ mit 43% versteuern.

So verbleiben aus einer Nettokaltmiete-Einnahme von beispielsweise 800 Euro im Monat für den Vermieter lediglich 456 Euro.

Den Rest der Kaltmieteinnahmen, also 344 Euro, kassiert der Staat. Das bedeutet: Der Vermieter erhält lediglich auf dem Papier scheinbar jährliche Mieteinnahmen von 9600 Euro.

Der Staat kassiert fast 50% der Mieteinnahmen, die der Mieter zahlt

In der Realität muss er das Geld aber aufteilen, da der Staat kräftig mitverdient. Effektiv kann er von den vom Mieter bezahlten Mieten lediglich 5472 Euro erhalten. Den Rest, saftige 4128 Euro Miete kassiert der Staat. In 10 Jahren sind das also irrwitzige 41.280 Euro, welche der Mieter einer 800 Euro Mietwohnung letztlich nur buchhalterisch an den Vermieter an Miete bezahlt, in Wirklichkeit geht diese Mietzahlung aber direkt an den Staat.

Eine solch hohe Besteuerung von Mieteinnahmen ist weltweit mit die höchste. In Israel sieht das Steuersystem beispielsweise lediglich einen Steuersatz auf Mieteinnahmen in Höhe von 10% vor – egal wie hoch der sonstige persönliche Steuersatz ist.

Die hohe Besteuerung von Mieteinnahmen drückt auf die Rendite von Wohnungskäufern und erhöht unnötig die Gesamtmiete für den Mieter, wovon der Vermieter aber wieder nichts hat.

25 bis 30 Jahre Tilgen eines Immobilienkredites

Das bedeutet wiederum: Der private Immobilien-Investor hat damit weniger Geld beispielsweise zur Tilgung eines Immobilienkredits zur Verfügung. Doch schon heute müssen Wohnungskäufer bis zu 25 oder 30 Jahre einen Immobilienkredit tilgen, da die Immobilienkaufpreise so hoch sind.

Ursprünglich lautete die Faustformel: Eine Immobilie solle nicht mehr kosten, als man in 15 Jahren mit einer Nettokaltmiete erwirtschaften kann.

Damit nicht genug: Die Wohnsubstanz von Wohnungen aus den 1950er bis 1980er Jahren ist oft schlicht komplett abgewirtschaftet. Niemand will heute mehr ein Bad mit hellgrünen oder hellblauen Fließen und einem uralten Klo aus den 1960er Jahren oder braunen Fließen aus den 1970er Jahren.

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Die Vermieter solcher Immobilien – häufig kommunale Baugesellschaften selber, die später Millionen ihrer Nachkriegs-Wohnungen an internationale Immobilienkonglomerate verschleudert haben – konnten zwar aus dem dennoch knappen Wohnraum 30 oder 40 Jahre lang recht ungeniert Nektar ziehen.

Doch jetzt droht hier eine Abenddämmerung für solchen Wohnraum. Der Verfall solcher Immobilien ist augenscheinlich.

Guter Wohnraum ist knapp

Guter Wohnraum fehlt auch, da mehr Menschen mobil sind und in Regionen ziehen, welche eine hohe Lebensqualität versprechen sowie Arbeitsplätze. Nur: Wer einigermaßen Geld verdient, drängt in die Innenstadt oder besseren Stadtteile. Und guter Wohnraum ist hier schnell aufgeteilt.

Eine dritte Säule, welche sich auf das Wohnraumangebot negativ auswirkt, ist der Zuzug von über einer Millionen Flüchtlinge nach Deutschland, welche häufig in zentraler bester Lage untergebracht werden. Das soll eine Integration mit der lokalen Bevölkerung begünstigen und soziale Brennherde in Randstadtteilen verhindern helfen.

Handwerker werden überall gebraucht, das treibt die Preise weiter nach oben

Solche Flüchtlingsunterkünfte gibt es beispielsweise in Karlsruhe, Stuttgart-Botnang oder Leipzig. Das ist zwar gut gemeint, verknappt aber Wohnraum weiter, da auch solche Unterkünfte oftmals zuvor saniert oder komplett neu gebaut werden müssen.

Die Handwerker, welche in solche Projekte involviert sind, fehlen dann an anderer Stelle und verknappen das Bauangebot weiter, was die Baupreise und damit die gesamten Immobilienpreise weiter nach oben treibt.

All das verschärft das Problem des zu knappen Wohnraums und erhöht die Nachfrage nach guten Immobilien. Das treibt zunehmend geradezu irrwitzig seltsame Blüten:

Beispielsweise steht derzeit in München eine 29 Quadratmeter Studentenwohnung zum Verkauf. Mit Maklergebühren und Grundsteuer sowie Notarkosten soll sie um die 300.000 Euro kosten.

Das macht einen irren Quadratmeterpreis für eine Nicht-Luxusimmobilie von 10.000 Euro. Ein irrer Preis für eine Immobilie, wo die Studenten sogar über eine Leiter hinauf zu ihrem Bett klettern sollen.

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