Renovierung der vermieteten Wohnung: Wann Vermieter sofort absetzen – und wann die 15-Prozent-Grenze greift (mit Rechner für DE, AT, CH)

Wer eine vermietete Wohnung renoviert, kann die Kosten von der Steuer absetzen – aber nicht immer sofort. In Deutschland entscheidet vor allem die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, in Österreich die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, in der Schweiz die Frage, ob eine Ausgabe den Wert erhält oder erhöht. Mit Rechner für alle drei Länder. Stand: 22. Oktober 2026.

Neue Böden, frische Farbe, ein modernes Bad: Für Vermieterinnen und Vermieter ist eine Renovierung nicht nur eine Investition in die Wohnung, sondern auch eine Steuerfrage. Ob 30.000 Euro im selben Jahr die Steuerlast senken oder sich über Jahrzehnte verteilen, hängt von wenigen Regeln ab – und davon, wann gekauft wurde. Dieser Beitrag ersetzt unseren kürzeren Überblick aus dem Jahr 2023 durch eine ausführliche Fassung mit Länderteil.

Begriffe in den Ländern: In Deutschland heißen sofort absetzbare Kosten Erhaltungsaufwand, Kosten für Neues oder deutliche Verbesserungen Herstellungskosten. Österreich unterscheidet Instandhaltung (laufende Reparaturen), Instandsetzung (wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer) und Herstellungsaufwand. Die Schweiz spricht von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen. Abschreibung (in Deutschland AfA, „Absetzung für Abnutzung“) bedeutet: Die Kosten werden über viele Jahre in gleichen Teilen abgesetzt.

Rechner: Wie wirkt deine Renovierung steuerlich?

Deutschland: die 15-Prozent-Grenze

Grundsätzlich sind Reparaturen und Renovierungen an einer vermieteten Wohnung Erhaltungsaufwand und damit im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar – einzutragen in der Anlage V. Für größere Beträge erlaubt § 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV), den Aufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, wenn das Gebäude zum Privatvermögen gehört und überwiegend Wohnzwecken dient. Das lohnt sich, wenn dein Einkommen in einem Jahr niedrig wäre und der Abzug sonst teilweise verpuffen würde.

Die wichtigste Ausnahme steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG): Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dann werden sie zusammen mit dem Kaufpreis abgeschrieben. Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen (die ohnehin Herstellungskosten sind) und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Schönheitsreparaturen zählen dagegen mit, wie der Bundesfinanzhof (BFH) am 14. Juni 2016 entschied (Aktenzeichen IX R 25/14, Urteilstext).

Die Abschreibung beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2 Prozent für Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022 und 3 Prozent ab 2023. Die Grenze gilt für alle Maßnahmen in den drei Jahren zusammen. Wird sie erst im dritten Jahr überschritten, können bereits ergangene Steuerbescheide geändert werden.

So viel sparst du in Deutschland: fünf Einkommensstufen

Modellrechnung: 10.000 Euro Renovierungskosten, Einzelveranlagung, Grundtarif 2026 nach § 32a EStG, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Verglichen wird der Sofortabzug mit der Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr, falls die 15-Prozent-Grenze greift.

Berechnung: STEUERRATSCHLAG.eu, Differenz der tariflichen Einkommensteuer mit und ohne Abzug. Bei der Abschreibung verteilt sich der Effekt über 50 Jahre; in Summe kann er ähnlich hoch sein, kommt aber viel später.

Österreich: Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellung

Nach § 28 Abs. 2 Einkommensteuergesetz 1988 sind Instandsetzungsaufwendungen bei Wohngebäuden, soweit sie nicht durch steuerfreie Subventionen gedeckt sind, „gleichmäßig auf fünfzehn Jahre verteilt“ abzusetzen. Instandsetzung bedeutet Aufwand, der den Nutzungswert wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängert – etwa der Austausch aller Fenster oder der Heizungsanlage. Laufende Instandhaltung wie Ausmalen oder kleinere Reparaturen ist sofort absetzbar; nicht jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten können auf Antrag ebenfalls auf 15 Jahre verteilt werden. Herstellungsaufwand wird über die Gebäudeabschreibung abgesetzt, die bei Wohngebäuden ohne Nachweis 1,5 Prozent pro Jahr beträgt. Eingetragen wird alles in der Beilage E1b zur Einkommensteuererklärung.

Berechnung: STEUERRATSCHLAG.eu nach den Tarifstufen 2026 laut Unternehmensserviceportal, ohne Absetzbeträge.

Schweiz: werterhaltend oder wertvermehrend

In der Schweiz sind bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten abziehbar, also Ausgaben, die den Wert erhalten – etwa Reparaturen oder der Ersatz eines Bauteils durch ein gleichwertiges. Wertvermehrende Investitionen wie ein Ausbau sind nicht abziehbar, erhöhen aber die Anlagekosten, was beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer mindern kann. Energiespar- und Umweltschutzmaßnahmen werden den Unterhaltskosten gleichgestellt.

Statt der tatsächlichen Kosten kannst du bei der direkten Bundessteuer einen Pauschalabzug wählen: 10 Prozent des Bruttomietertrags bei Gebäuden bis zehn Jahre, 20 Prozent bei älteren Gebäuden. Das legt Artikel 5 der Liegenschaftskostenverordnung fest, die laut Verordnungstext des Bundesrats seit 1. Januar 2020 gilt; ausgeschlossen ist die Pauschale, wenn Dritte die Liegenschaft überwiegend geschäftlich nutzen. Du kannst je Liegenschaft und Steuerperiode wählen. Die Kantone haben teils eigene Regeln – der Kanton Zürich etwa gewährt laut Zürcher Steuerbuch pauschal 20 Prozent.

Wichtig für die Zukunft: Die Schweiz schafft den Eigenmietwert für selbst genutztes Wohneigentum ab. Der Bundesrat setzt die Reform laut SRF zum 1. Januar 2029 in Kraft. Für vermietete Liegenschaften bleiben Unterhaltskosten weiterhin abziehbar.

Rechenbeispiele je Land

Beträge in Euro beziehungsweise Franken; Einordnung vereinfacht, maßgeblich ist der Einzelfall.

Typische Fehler

Die 15-Prozent-Grenze mit Bruttobeträgen prüfen (sie gilt ohne Umsatzsteuer); Schönheitsreparaturen nach dem Kauf vergessen mitzuzählen; Rechnungen ohne Aufschlüsselung nach Gewerken aufbewahren; in Österreich Instandsetzung sofort absetzen; in der Schweiz Pauschale und effektive Kosten im selben Jahr für dieselbe Liegenschaft mischen.

Unser Fazit

Wer eine Wohnung kauft und sofort umfassend renoviert, sollte die 15-Prozent-Grenze vorher durchrechnen – manchmal lohnt es sich, Arbeiten auf die Zeit nach drei Jahren zu verschieben. Bei längerem Besitz sind Renovierungen in Deutschland meist sofort absetzbar, in Österreich häufig nur verteilt. In der Schweiz lohnt der jährliche Vergleich zwischen Pauschale und tatsächlichen Kosten.

Wo finde ich was?

Deutschland: ELSTER (Anlage V), Bundeszentralamt für Steuern. Österreich: FinanzOnline (Beilage E1b), oesterreich.gv.at. Schweiz: Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) und das Steueramt deines Kantons.

Portal-Check

Häufige Fragen

Kann ich Renovierungskosten für meine selbst genutzte Wohnung absetzen?
In Deutschland nicht als Werbungskosten. Möglich ist nur die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr (§ 35a EStG).

Zählt die Küche zur 15-Prozent-Grenze?
Eine Einbauküche ist nach der Rechtsprechung ein eigenes Wirtschaftsgut und wird gesondert über zehn Jahre abgeschrieben; sie gehört nicht zu den Gebäudekosten.

Was ist, wenn ich die Wohnung geerbt habe?
Die 15-Prozent-Grenze knüpft an eine Anschaffung an. Bei einer unentgeltlichen Übertragung wie einer Erbschaft fehlt es daran in der Regel.