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Donnerstag, 24. Dezember 2020

Chinesischer Versicherer zahlt irren Preis für eine Handvoll Hotels in den USA

Nach innen sozialistisch, nach außen kapitalistisch: China kauft weltweit ein. Hier ein Schiff vor der Skyline von Hainan.
Nach innen sozialistisch, nach außen kapitalistisch: China kauft weltweit ein. Hier ein Schiff vor der Skyline von Hainan.

Dass Träume viel kosten können, zeigt sich an Hotels: Eine Versicherungsgruppe aus dem sozialistisch-kapitalistischen Land China übernimmt nun einige Hotels im Traumland so vieler Menschen, den USA. Der Kaufpreis soll bei irren 6,5 Milliarden US-Dollar liegen, umgerechnet 5,83 Milliarden Euro.

„Natürlich ist der Verkaufspreis nach meiner Einschätzung viel zu hoch, aber man sieht, dass der amerikanische Traum eben auch in China zu irrationalem Geldausgeben führt“, erklärt der Manager eines Dresdner Top-Hotels gegenüber steuerratschlag.eu und ergänzt, wonach er das als „irre“ empfinde.

Unter den von der chinesischen Anbang Insurance Group erworbenen amerikanischen Traumhotels sollen das Santa Monica Resort Hotel del Coronado, ebenso das aus Filmen legendäre aber in die Jahre gekommene Mittelklasse-Haus, das Hotel del Coronado in San Diego gehören.

Ebenfalls zu den durch die Anbang Insurance Group nun im Rahmen des 6,5 Milliarden US-Dollar-Deals übernommenen US-Hotels sollen das Loews Santa Monica Beach gehören, das Montage Laguna Beach, oder das Ritz-Carlton Laguna Niguel. Dies berichtet die Los Angeles Times.

In der als Bay Area bekannten kalifornischen Gegend sollen zudem das The Ritz-Carlton Half Moon Bay, das Four Seasons Hotel in East Palo Alto, sowie das Westin St. Francis in San Francisco mit an Anbang verkauft worden sein. Desweiteren sollen im nun über die Theke gereichten amerikanischen Hotel-Portfolio die folgenden weiteren Hotels sein: Das Fairmont Scottsdale in Arizona, sowie das Four Seasons Resort in Jackson Hole, Wyoming. Alles Hotels, welche nicht unbedingt zur weltweiten Spitzenklasse gehören.

Verkauft wurden die Hotels durch den größten Investmentfonds der Welt, die amerikanische Blackstone Group. Sie veräußerte nun an die Chinesen ihre Beteiligungsgesellschaft „Strategic Hotels & Resorts Inc.“., in welcher sich 16 amerikanische mehr oder weniger exklusive Hotels befinden.

Für das  Luxushotel Vierjahreszeiten in Hamburg sollen angeblich nur 35 Millionen Euro bezahlt worden sein

Möchte man sich die von den Chinesischen bezahlten Preise für von Blackston weitergereichten Hotels vergegenwärtigen, muss man wissen: Erst vor zwei Jahren war das weltberühmte und an der exklusiven Binnenlaster von Hamburg liegende Luxushotel Vier Jahreszeiten verkauft worden. Angeblich, schreibt spiegel.de, seien dafür gerade einmal 35 Millionen Euro bezahlt worden. Als Käufer wird das deutsche im Rheinland gelegene Unternehmen Dohle-Gruppe genannt, zu welcher auch die Supermarktkette Hit aus Siegburg bei Köln gehört.

Dass Luxushotels aber eine schwer refinanzierbare Ware sind, auch, da sehr viel Bewegung im Hotelmarkt ist und ständig neue gute Hotels hinzukommen, zeigt sich am ständigen Besitzerwechsel des Hamburger Luxushotels Vier Jahreszeiten geradezu exemplarisch:

1989 hatte die deutsche Inhaber-Familie Haerlin – legendär ist die 1992 in Salzburg verstorbene Chefin Agnes Haerlin – das Hotel nach einer Steuerrazzia verkauft und zwar an den japanischen Bauunternehmer Hiroyoshi Aoki.

Er soll damals die als sehr hoch geltende Summe in Höhe von 215 Millionen Deutschen Mark bezahlt haben, schreibt cosmopolis.ch in einem sehr interessanten Artikel rund um die schillernde Geschichte des Vierjahreszeiten Hotels Hamburg. Das Portal berichtet auch, wonach das Vierjahreszeiten Hotel Hamburg im Zuge der Weiterverkäufe von Platz 2 der weltweiten Leading Hotels 1989 bis 2004 auf Platz 33 abgerutscht sei – also in nur 15 Jahren des Eigentümerwechsels. Gleichzeitig sei der Umsatz von 35 Millionen Deutschen Mark auf 25 Millionen gesunken (also von rund 18 Millionen Euro auf 12 Millionen).

Möchte man den Verkaufswert des Vierjahreszeiten Hotels in Hamburg 1989 im Jahr 2016 bewerten, muss man sich zunächst vergegenwärtigen: Eine Deutsche Mark stand 1989 im Jahresmittel gegenüber dem US-Dollar bei 1,88 (Quelle: reisebuch.de). Heute, im März 2016, beträgt der Wechselkurs Euro zum US-Dollar 1,11. Das bedeutet, für einen US-Dollar muss man 1,11 Euro bezahlen.

1989 wurde das Vierjahreszeiten Hotel nach heutigem Maßstab berechnet, noch für rund 188 Millionen Euro verkauft

Da die Deutsche Mark zum 1. Januar 1999 zu Gunsten des Euro abgeschafft wurde – wenngleich mit der Deutschen Mark noch bis Ende 2001 bezahlt werden konnte -, könnte man folgende Rechnung anstellen:

Der neu eingeführte Euro wurde zunächst mit dem festen Wechselkurs zum US-Dollar in Höhe von 1,95583 gerechnet. Das bedeutet: Für einen Euro bekam man rund einen halben US-Dollar, beziehungsweise müsste man zwei Euro bezahlen, um einen US-Dollar zu erhalten.

Wenn nun der US-Dollar 1989 bei 1,88 Euro stand, lag der Verkaufswert des Vierjahreszeiten Hotels damals bei 109,9 Millionen Euro, beziehungsweise beziehungsweise grob bei 114,4 Millionen US-Dollar. Berücksichtigt man nun für 27 Jahre – also von 1998 bis 2016 – die jährliche Inflation, kommt man auf eine Inflationsrate von 71% während dieser Zeit. Das bedeutet wiederum einen Preisaufschlag von 78,1 Millionen Euro während dieser Zeit.

Das heißt: Nach heutigen Maßstäben bewertet, würde der Verkaufspreis des Vierjahreszeiten Hotels in Hamburg 1989 bei einem Preis von 188 Millionen Euro gelegen haben. Für ein Hotel, das immerhin auf Platz 2 der Weltrangliste damals lag. Von einem solchen Spitzenrang sind die meisten der Hotels, welche nun in den USA für 6,5 Milliarden US-Dollar verkauft wurden, sehr weit entfernt. Dennoch war ihr durchschnittlicher Verkauspreis erheblich höher.

Möchte man sich die extrem variierenden Preise von Luxushotels weltweit derzeit vergegenwärtigen, lohnt zudem ein Blick auf den Bayerischen Hof in München. Dieses Hotel wird derzeit auf einen Wert von rund 350 Millionen Euro geschätzt, also umgerechnet – um den Vergleich zum Verkauf des Vierjahreszeitungen Hotel in Hamburg 1989 zu ziehen – rund 700 Millionen Mark.

Kaufpreise für Hotels der gehobenen Klasse sind oft irrational

Warum nun das Vierjahreszeiten in Hamburg aktuell für angeblich gerade einmal 35 Millionen verkauft worden sei, der Bayerische Hof aber auf einen Preis taxiert wird, der 10 Mal höher liegt? Das hat nicht immer mit Betriebswirtschaft zu tun, sondern auch mit Träumen und Legenden rund um Hotels. Fakt ist: Das Vierjahreszeiten in Hamburg hat, wie das Atlantic Hotel Hamburg, schon einmal bessere Zeiten erlebt.

Der Boom von Berlin hat tendenziell zu einer Abwertung von Hamburg als international begehrter Hotspot des Geldadels gesorgt. Außerdem leben Luxushotels häufig davon, dass Inhaberfamilien sich mit viel Liebe zum Detail um höchste Standards bemühen. Angestellten Managern gelingt das nicht immer.

Auch in Österreich gehen derzeit einige legendäre Hotels über den Tresen – aber bei weitem nicht zu jenen astronomischen Preisen, wie sie nun angeblich die chinesischen Investoren in den USA auf den Tisch legen.

So berichtet der Kurier, dass beispielsweise das 1882 eröffnete legendäre aber mittlerweile als verstaubt geltende Grand Hotel Südbahnhotel Semmering, welches 350 Zimmer hat und auf einem Grundstück von 33.000 mit Panoramablick auf Rax und Schneeberg liegt, von seinem deutschen Besitzer derzeit für 8 Millionen Euro zum Verkauf angeboten werde.

Natürlich ist die Binnenlaster von Hamburg oder ein Kurort in Österreich nicht mit Kalifornien zu vergleichen, auch die bayerische Hauptstadt nicht. Aber ganz außerhalb des Vergleichs liegen diese Top-Adressen nicht.

Wer also, wie jetzt die chinesische Versicherungsgruppe, angeblich 6,5 Milliarden US-Dollar für gerade einmal 16 Hotels bezahlt, die teils noch nicht einmal zur weltweiten Spitze gehören, der kauft sich vor allem Träume. Denn der Durchschnittspreis pro Hotel liegt bei einem solchen Deal bei stolzen und sehr ungewöhnlich hohen 406 Millionen US-Dollar, beziehungsweise 364 Millionen Euro.

Erst vor wenigen Jahren machte ein weiterer irrer Hotelverkauf die Rede von sich: Für das ebenfalls in die Jahre gekommene und innen verstaubt wirkende New Yorker Luxushotel Waldorf Astoria bezahlte im Jahr 2014 die Anbang Insurance Group aus China angeblich 1,95 Milliarden US-Dollar, was damals 1,55 Milliarden Euro entsprach. Verkäufer war die Hilton Worldwide Holdings, die sich sicherlich über den ungewöhnlich hohen Geldmittelzufluss für nur ein Hotel freute.

Hotelverkäufe laufen oft international unter großer Verschwiegenheit

Gemunkelt wird, wonach die chinesische Versicherungsgruppe angeblich rund 3,93 Milliarden US-Dollar an Blackstone bezahlt habe. Der Rest soll angeblich über Schulden finanziert werden.

Über den nun anstehenden Milliarden-Hoteldeal in den USA soll als erstes die US-Wirtschaftsnachrichtenagentur Bloomberg, welche in aller Regel als vorzüglich informiert gilt, berichtet haben. In diesem Zusammenhang wird auch gesagt, wonach eine Sprecherin von Blackstone eine Stellungnahme zu den Hotelverkaufs-Gerüchten derzeit ablehne.

Hotelverkäufe werden weltweit in aller Regel unter großer Verschwiegenheit gemacht. Üblich ist, dass ein Investmentfonds beispielsweise aus New York zum Beispiel eine Investorengruppe in Deutschland anruft und darüber in Kenntnis setzt, dass beispielsweise ein Luxushotel in Leipzig oder Berlin zum Verkauf steht und ob man dieses übernehmen wolle. Dann werden die wichtigsten Kennzahlen hin und her geschickt und oftmals kommt es aber nicht zum Deal.

Grund: Völlig überzogene Preisvorstellungen. Im Vorteil sind jene Länder oder Objekte, welche in Gegenden stehen, die weltweit beispielsweise aus Hollywood-Filmen berühmt sind und die jeder kennt. Die nun angeblich verkauften 16 Hotels in den USA sollen insgesamt über 7.532 Zimmer, natürlich auch Bankett-Säle oder Konferenz-Räume, verfügen. Pro Hotel wären dies also im Schnitt 470 Zimmer.

Da sind die USA nun mal klar im Vorteil. Ob dann aber solche Hotelkäufe betriebswirtschaftlich sinnvoll sind, kann wohl in den meisten Fällen mit einem ja und nein beantwortet werden:

Mit ja, wenn man davon ausgeht, dass ein Investor bereit ist, für einen Traum Milliarden hinzublättern und das Geld auch mehr oder weniger überflüssig hat.

Eher mit nein sollte ein überteuerter Hotelkauf beurteilt werden, wenn man ein solches Hotel durch übliche Hotelzimmer-Vermietungen auch wieder refinanzieren möchte und Gewinn erwirtschaften möchte. Das dürfte bei vielen Luxushotels eher nicht der Fall sein.

Sinnvoll kann der Kauf eines Luxushotels in den allermeisten Fällen lediglich dann sein, wenn man als Hotelgruppe auch zahlreiche 2 oder 3-Sterne-Hotels hat und über die Einnahmen dort das Luxusspielzeug, welches man aus Prestigegründen hält, mit finanzieren kann.

Blackstone brachte schon Hilton an die Börse

Zu den größten Hotelgruppen weltweit gehört die amerikanische Hilton Worldwide Group. Sie ist in 93 Ländern weltweit präsent, wobei die Holding, die Hilton Hotels Corporation (NYSE:HLT) nach eigenen Angaben 4.000 Hotels mit insgesamt 678.000 Zimmern unterhält (Stand: 2014).

Die Gruppe beschäftigt 130.000 Mitarbeiter (Stand: 2011) und setzt jährlich rund 8 Milliarden US-Dollar (7,17 Milliarden Euro) um. Hilton war vor zehn Jahren, 2007, von der Blackstone Group für 26 Mrd. US-Dollar (damals rund 23,3 Milliarden Euro) übernommen worden. Mittlerweile hat Blackstone die Hilton-Kette an die Börse gebracht.



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