Wer in Aktien die vergangenen Jahre investierte, konnte viel Geld mitnehmen. Voraussetzung: Man verkaufte rechtzeitig seine Papiere wieder mit Gewinn. Die anderen sitzen derzeit im Börsentaumel fest. Viele überlegen sich, wo man noch sein Geld anlegen könnte.
Seit Jahren gewinnt Südafrika als Urlaubsdestination im Winter bei Europäern, vor allem Deutschen oder Schweizern, an Zuspruch und damit auch die Frage: Lohnt sich aus steuerlichen Gründen der Kauf einer Immobilie, beispielsweise eines Guesthouses im Western Cape, also in beliebten Ortschaften wie Somerset West, Strand, Hout Bay oder Camps Bay. Alle diese Orte liegen in attraktiver Lage am Meer und mit Nähe zu Kapstadt.
Eine Investition in Immobilien könnte in Südafrika derzeit auch deshalb mehr Sinn machen, als in den vergangenen bald 15 Jahren, da der südafrikanische Rand (ZAR) sich auf einem historischen Tief befindet.
Kosteten 100 südafrikanische Rand vor zehn Jahren, im Februar 2006, noch 13,63 Euro, sind heute, im Februar 2016 nur noch 5,60 Euro zu bezahlen. Selbst 2003 war der Rand deutlich stärker, als heute, 14 Jahre später. So verzeichnet yahoo finance beispielsweise für den 1. Dezember 2003 einen Preis für 100 Rand in Höhe von 13,18 Euro.
Der Rand liegt auf einem historischen Tief gegenüber dem Euro
Alleine von 2015 bis 2016 ist der Rand so stark gegenüber dem Euro oder US-Dollar eingebrochen, dass heute viele Produkte in Südafrika rund 50% billiger zu haben sind. Allerdings muss das nicht zwangsläufig für Immobilien gelten, da die Inflation dafür sorgt, dass viele Hausbesitzer schlicht ihre Preise an den Euro angepasst haben, also die Preie drastisch und oft auch völlig unverhältnismäßig nach oben geschraubt wurden. Die Nachfrage ist nach wie vor groß.
Beliebt ist der Verkauf und Kauf von Immobilien in Südafrikas besten Lagen zu Spekulationszwecken. Der größte Spekulationsmarkt rund um Immobilien ist in Südafrika im Strandort Camps Bay bei Kapstadt. Hier steigen sowohl die Preise für Immobilien, als auch Hotelbetten seit Jahren. Grund: Immer mehr Europäer möchten im schicken bergig gelegnen Strandort Camps Bay Urlaub machen. Das gilt aber auch beispielsweise für Somerset West oder Strand.
So kostet beispielsweise in Camps Bay die Übernachtung in einem 3-Sterne-Hotel des Typs „Guesthouse“ leicht um die 100 Euro pro Nacht (für ein 4-Sterne-Haus; nach deutschem Standard 3). Und das in einem Land, wo die Hotelmitarbeiter – oftmals Gastarbeiter aus Simbabwe oder Malawi – gerade einmal um die 2600 Rand, also 145 Euro im Monat verdienen. Gehälter, nicht viel besser als auf Sklavenniveau. Denn für 145 Euro kann man im Western Cape einfach nicht leben.
„55 Stunden Arbeitswoche in einem Guesthouse in Camps Bay: Moderne Sklavenhaltung in Südafrika“
Realität ist leider: Einige Guesthouse-Betreiber saugen ihre Gastarbeiter schamlos aus. Das gilt auch für Camps Bay. So kennen wir einen Fall, in welchem ein Guesthouse-Mitarbeiter aus Simbabwe sechs Tage die Woche von morgens 7.30 bis Nachmittag 16.30 arbeiten muss. Das entspricht einer 55-Stunden-Woche. Üblich sind in Südafrika maximalen Wochenarbeitszeiten von 40 bis maximal 48 Stunden. Möglich machen diese kapitalistischen menschenverachtenden Ausuferungen in einigen Guesthouses, aber auch sonstigen Betrieben Südafrikas, mangelnde Schutzgesetze für Gastarbeiter in Südafrika.
Jedenfalls steigt im Western Cape, also dem südlich-westlich wohlhabenden Zipfel von Südafrika, mit der Zunahme an Touristen auch der Bedarf nach Betten, nach Guesthouses. Dabei kommt es, wie immer, auf die Lage des Hauses an, auf die Ausstattung, das Essen (vor allem die Qualität des Frühstücks), als auch die Freundlichkeit der Guesthouse-Betreiber, also letztlich der Hotel-Betreiber.
Unzählige Deutsche oder Schweizer haben sich in den vergangenen Jahren ein Guesthouse in Südafrika gekauft – entweder als persönliche Immobilienanlage oder um damit vor Ort das schöne Südafrika mit dem Notwendigen, dem Geldverdienen, zu verbinden.
Guesthouses werden in Südafrika in Top-Lagen wie Camps Bay gerne auch als Immobilien-Spekulationsobjekte gekauft und verkauft
Doch nicht für jeden hat sich die Investition in ein Guesthouse – oftmals leicht um die 350.000 bis 500.000 Euro – gelohnt. Wichtig ist, dass man einen möglichst hohen Betrag als Eigenkapital mitbringt und sich für die Inventionen nicht hoch verschulden muss. Denn das wäre in einem Land wie Südafrika, welches politisch alles andere als stabil ist, wirtschaftlich äußerst unvernünftig und hoch riskant.
Fakt ist auch: Viele Immobilien sind heute in Euro weniger wert, als noch vor 10 oder 20 Jahren und zwar auf Grund des schwachen Rands. Denn Immobilien werden in Südafrika immer noch in Rand bezahlt. Und nicht alle Regionen sind vom Immobilienboom im Western Cape gleich gut betroffen. Vielmehr stehen Hunderte Häuser derzeit zum Verkauf.
So sind die Immobilienteile der örtlichen Tageszeitungen im Western Cape – vor allem der „Cape Argus“ oder „Cape Times – am Wochenende voll mitImmobilien der wichtigsten Immobilienmakler des Western Cape.
Hotelzimmerpreise wie in Deutschland, aber Gehält wie im Mittelalter der Leibeigenen
Anhand eines Guesthouse-Betreibers in Camps Bay haben wir eine finanzielle Kalkulation gemacht, die recht nah an der Realität dort ist. Dazu muss man allerdings sagen: In Somerset West oder Hout Bay sind für Guesthouse-Betreiber keine Preise von 100 Euro pro Nacht in der Regel zu erzielen.
Üblich sind dort eher Preise zwischen 60 und 80 Euro pro Nacht. Doch Camps Bay gilt vor allem bei jüngeren Reisenden als Kult-Destination, attraktiv gelegen am Rand von Kapstadt und direkt an den Hügeln des dortigen Meers.
In der steuerratschlag.eu-Beispielrechnung handelt es sich also um ein Guesthouse in Camps Bay, von der Ausstattung her ein mäßiges Niveau, was nach europäischen Standards 3 Sterne bedeutet, nach südafrikanischem 4. Dieses Haus hat in der Realität 6 Zimmer. Das ist für ein Guesthouse in Südafrika Mittelfeld, manche verfügen über bis zu 10 Zimmer.
Umsatz von 12.000 Euro in den Sommermonaten in einem Guesthouse mit 6 Zimmern in Camps Bay
Da ein Guesthouse in Camps Bay, also in bester Lage im Western Cape, das absolute Optimum für einen Investor darstellt, da man ganzjährig durch die direkte Anbindung an Kapstadt mit einer Auslastung rechnen kann (was in anderen Orten nicht der Fall ist, hier muss mit einer bis zu fünf monatigen Schließung mangels Buchungsaufkommens gerechnet werden), gilt folgende Kalkulation:
Unser real in Camps Bay existierendes Guesthouse verfügt über 6 Zimmer und macht in den Sommermonaten – also vom Oktober bis April – im Schnitt monatlich rund 200.000 Rand Umsatz (11.183 Euro), in der Spitze 230.000 Rand (12.860).
Multipliziert man das mit den sieben Sommermonaten, kommt man auf einen Umsatz von konservativ gerechnet wenigstens 1,4 Millionen Rand. Zieht man nun die üblichen Kosten für das Personal, Wasser (Swimmingpool, Duschen der Gäste) und Strom ab (rund 50.000 Rand von den 200.000 Rand Umsatz; entspricht also 25%), kommt man auf einen Gewinn im Sommer von circa 1 Million Rand, nach heutigem Stand (13. Februar 2016), also rund 56.000 Euro in den sieben Sommermonaten. Dies ist aber nur möglich, wenn keine Gehälter nach westlichem Standard bezahlt werden, und ausschließlich vor Ort Billiglohnkräfte arbeiten.
In den Wintermonaten fällt der Umsatz selbst in Top-Lagen um die Hälfte
Während des Winters liegt der Umsatz in unserem Beispiel-Guesthouse in Camps Bay in Südafrika bei circa 100.000 Rand pro Monat, also rund 5591 Euro. Multipliziert man diese Summe mit den 5 Wintermonaten, kommt man auf einen Umsatz von weiteren 500.000 Rand, also 27.957 Euro.
Zwar ist der Aufwand für Wasser und Strom im Winter gesamt gerechnet etwas niedriger, aber im Verhältnis zur Anzahl der Gäste doch etwas höher, als im Sommer. Denn auch im Winter will der Pool sauberes Wasser haben und muss täglich gereinigt werden. Das gilt auch für das gesamte Guesthouse.
Deshalb kalkulieren wir aus Erfahrungswerten, dass von den rund 100.000 Rand Umsatz für jeden der 5 Wintermonat in Camps Bay, im Schnitt nur 55.000 Rand als Gewinn übrig bleiben (was einem Kostensatz von rund 45% entspricht), also für den ganzen Winter 275.000 Rand, umgerechnet mit Stand 13. Februar 2015 entsprechend 15.377 Euro.
71.000 Euro Jahresgewinn bei Guesthouse in Camps Bay, also in Top-Lage
Das bedeutet: Im Gesamtjahr macht unser real existierender Guesthouse-Betreiber in Camps Bay – ein Europäer – rund 1,275 Millionen Rand Gewinn, beziehungsweise 71.377 Euro. Davon müssen allerdings noch rund 20% Steuern an den südafrikanischen Staat abgeführt werden.
Dabei sollte man jedoch nicht vergessen: Manche Investoren sehen ein Guesthouse nur als eine Investition in eine Immobilie, die man erhofft in zwei bis drei Jahren beispielsweise in Camps Bay mit Gewinn weiter veräußern zu können. Auch gibt es Guesthouse-Betreiber, die beispielsweise zwei Guesthouses in Camps Bay haben (eines mit 6 Zimmer, ein weiteres mit 7), zudem noch eines direkt in Kapstadt (mit 10 Zimmern).
Beim Betrieb dreier solcher Guesthouses könnte man nach Abzug von Personalkosten, Wasserkosten und Stromkosten einen Gewinn von rund 3,4 Millionen Rand im Jahr verbrauchen, also rund 200.000 Euro Profit pro Jahr. Davon wären allerdings noch rund 20% Steuern in Südafrika im Jahr zu bezahlen. Doch auch hier gilt: Möglich wäre dies nur, wenn man ausschließlich Billiglohnkräfte vor Ort beschäftigt und niemanden nach europäisch-deutschem oder schweizerischen Standard.
Das heißt: Die zu Grunde gelegten Gewinne wären nur im Falle von Halsabschneider-Guesthouse-Betreibern möglich, welche ihrem Personal kaum über 150 Euro Monatsgehalt gönnen (was Trinkgelder von Gästen umso wichtiger macht). Solche Niedriglöhne sind aber im Western Cape ebenfalls zu wenig zum Leben und zu viel zum Sterben – um einen beliebten Spruch zu nutzen.