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Sonntag, 18. August 2019

Bauzinsen steigen: Unser Immobilienrechner hilft den Überblick zu Ihren Finanzen zu behalten

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss sich Zeit nehmen und rechnen. Sonst kann es im Desaster enden. (Bild: pixabay.com | CC0 Public Domain)
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss sich Zeit nehmen und rechnen. Sonst kann es im Desaster enden. (Bild: pixabay.com | CC0 Public Domain)

Die Bauzinsen sind niedrig. Wer im Mai 2016 einen Immobilienkredit 100% voll finanziert beispielsweise bei der HypoVereinsbank abschloss und einen Darlehensbetrag von rund 90.000 Euro in Anspruch nahm, konnte mit einem Zins von 2,2% rechnen – sofern das Gehalt ausreichend war.

Jetzt machen einmal mehr Gerüchte die Runde, die Zinsen für Immobilien, also Wohnungskäufe oder Häuser, stiegen wieder. So habe in der vergangenen Woche die staatseigene KfW-Bank die Zinsen für von ihr geförderte Baukredite um bis zu 0,35 Prozentpunkte angehoben. Das ist durchaus eine Hausnummer.

Auch ING-Diba, ein Direktversicherer, soll seine Zinsen um 0,2% angehoben haben – und zwar über alle Immobilienkredite. Angeblich hätten zuvor bereits andere große deutsche Kreditinstitute ihre Zinsen im Schnitt um 0,2% verteuert. Im Gespräch ist die Deutsche Bank, HypoVereinsbank oder die Postbank.

Doch Fakt ist: Ein Kredit ist immer ein hoch persönliches Unterfangen zwischen einer Bank und dem Kunden. Ist es die Hausbank, bei welcher man jahrelang sein Girokonto hat, besteht eine langfristige Beziehung, in welcher beide Seiten genau wissen, ob man sich vertrauen kann oder nicht.

Womit wir beim wichtigsten Punkt rund um Kredite sind: Das Vertrauen und die Frage, wird er oder sie mir den Kredit, sofern ich ihn gewähre, wieder anstandslos zurückbezahlt oder ist mit Ärger und größeren Risiken zu rechnen?

Deshalb bewerten Kreditgeber für Immobilienkäufe vorher die Wohnung oder das Haus, für welche man eine Fremdfinanzierung erwägt.

Praktisch: In der Regel verfügen die örtlichen Banken, auch Sparkassen und Raiffeisenbanken, über eine eigene Datenbank rund um Immobilienpreise vor Ort, welche man unbedingt nutzen sollte.

Dieses hat einen enormen Vorteil: Die Banken können durchaus sagen, welche Wohnungen oder Häuser sie für komplett überteuert halten und welche nicht. Dieses ist ein wichtiges Mosaik im Entscheidungsprozess, ob ein Baukredit oder sonstiger Immobilienkredit gewährt wird oder nicht.

Egal, welche Zahlen derzeit durch die Medien geistern. Es gilt immer das Prinzip: Je solventer, also kreditwürdiger, eine Person ist, desto niedriger sind in aller Regel die Zinsen. Je weniger kreditwürdig eine Person ist, das Risiko entsprechend höher, desto höher werden die Zinsen ausfallen.

Die Kreditwürdigkeit hängt im wesentlichen von der eigenen Liquidität ab und den Sicherheiten, welche man einbringen kann. Hierzu gehören beispielsweise:

  1. Bankguthaben.
  2. Wertpapierguthaben.
  3. Abgeschlossene private Altersvorsorgeverträge und darin angesparte Guthaben (beispielsweise für eine Betriebliche Altersvorsorge, Riester Rente, Basisrente / Rüruprente).

Warum ist das wichtig? Da das Prinzip, je mehr Sicherheit ein Kreditnehmer bietet, desto besser der Zinssatz, immer gilt, egal, um welche Prozentpunkte derzeit die Banken ihre Kredite anziehen.

Zudem hat jeder Bankberater in aller Regel enormen Spielraum beim Gewähren von Zinsen. Allerdings haben auch Bankberater eigene Ziele. Dazu gehört, dass sie a) einen Kredit abschließen möchten, da Banken damit Geld verdienen und b) diesen Kredit mit möglichst hohen Zinsen belegen möchten. Grund: Bankberater arbeiten häufig provisionsbasiert.

Das wichtigste Ziel der Bankberater ist aber ebenso: dass der Kunde den Kredit wieder zurückbezahlt.

In unserem eingangs skizzierten Immobilienbeispiel über 90.000 Euro Kredit hatten wir über 50 Angebote eingeholt. Die HypoVereinsbank war in diesem Falle die günstigste. Allerdings lag dieses auch daran, dass bereits seit vielen Jahren ein Bankkonto bei dieser Bank bestand.

Deshalb unser Tipp: Die erste Anlaufstelle für die Kreditvergabe von Immobilienkrediten ist immer die Hausbank.

Hat man von dieser ein Angebot in der Tasche, nimmt man dieses und holt Angebote zu Immobilienkrediten auch bei anderen ein. Hierzu gehören:

  1. Örtliche Immobilienmakler.
  2. Die Bausparkasse (zum Beispiel Wüstenrot).
  3. Anbieter wie Interhyp (eine Tochter der ING Groep, wozu wiederum die ING-Diba gehört).

Ob es angebracht ist, einen Teil des Kredites mit der staatseigenen KfW-Bank zu decken, muss von Fall zu Fall ebenso geprüft werden. Sinnvoll ist dies vor allem dann, wenn man beispielsweise in eine Immobilie investiert, welche denkmalgeschützt kernsaniert wird.

Deshalb separat von den sonstigen Immobilienangeboten immer auch bei der KfW-Bank anfragen, ob man hier eine Chance auf besondere Immobilienförderung hat.

Doch so oder so sollte der Immobilienkäufer berücksichtigen: Das Zinsniveau für Baukredite und sonstige Immobilienkredite ist bereits im Verkaufspreis enthalten. Ist das Zinsniveau sehr niedrig, wie bislang, nutzen die Immobilienverkäufer und Immobilienmakler dies aus, um die Immobilienpreise weiter nach oben zu ziehen.

In nicht wenigen Städten Deutschlands besteht längst eine Immobilienblase. Selbstverständlich ist eine 87 Quadratmeter-Neubauwohnung im schwäbischen Eppingen (ein Ort, welcher rund eine Fahrstunde von Stuttgart entfernt ist) mit einem Verkaufspreis von 260.000 Euro (inclusive Tiefgaragenstellplatz und Erstbezug in 2017) als Mietwohnung komplett überteuert.

Grund: Nimmt man die örtlich übliche Kaltmiete und multipliziert dies mit 12 Monaten auf ein Jahr und dann wiederum um den Faktor 15 Jahre, sollte über die Mieteinnahmen der Baukredit abbezahlt sein. Ist er aber zumindest in dem folgenden Beispiel mit den folgenden drei Koordinaten noch nicht einmal nach 20 Jahren:

  1. Wir nehmen für die Mietwohnung in Eppingen einen Immobilienkredit in Höhe von 260.000 Euro auf.
  2. Wir nehmen diesen Kredit zu 100% bei der Bank auf, da wir nicht über genügend Eigenkapital verfügen.
  3. Hinzu kommen Nebenkosten von rund 5 bis 10% für den Immobilienmakler, für die Grundgebühr bei der Kommune, die Grundbucheintrags-Gebühr bei der Kommune, die Notargebühren etc.

Außerdem gilt in unserem Beispiel:

  1. Wir wollen den Kredit in 20 Jahren abbezahlt haben.
  2. Wir wollen effektiv maximal 2% Zinsen bezahlen.
  3. Daraus ergibt sich jedoch: Der effektiv über die Jahre zu bezahlende Zins liegt in Summe in diesem Beispiel trotz des 2%-Zinsniveaus bei gut 60.000 Euro.

Das bedeutet: Effektiv müssten wir dann 320.000 Euro in 20 Jahren abbezahlen und nicht nur 260.000. Dieser Kredit kann aber in 20 Jahren über Mieteinnahmen (ca. 6,50 Euro kalt pro Quadratmeter, also effektiv rund 560 bis 565 Euro im Monat) nur dann abbezahlt werden, wenn:

  1. Jährlich mindestens der Kredit mit 10.500 Euro bedient wird.
  2. Was einer monatlichen Netto-Belastung von 875 Euro entspricht.

Da wir aber in dem hier skizzierten Beispiel nur über monatliche Nettokalt-Mieteinnahmen von 560 Euro verfügen, müssten noch vom Vermieter und Kreditnehmer (also uns) monatlich 315 Euro hinzugeschossen werden.

Doch damit nicht genug: In diesem Beispiel gehen wir davon aus, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, in welchem der Vermieter und Kreditnehmer monatlich an die Hausverwaltung noch ein Hausgeld von 180 Euro bezahlen muss.

Darunter sind zwar 50% Warmwasserkosten, welche direkt an den Vermieter weitergereicht werden können, doch fast der komplette Rest geht zu lasten des Vermieters und Wohungsbesitzer – also im Beispiel an uns. Das bedeutet eine monatliche weitere Belastung von 90 Euro.

In Summe verbleiben also:

  1. Monatlich zusätzliche Kosten bei einem solchen Kreditnehmer von 315 Euro plus 90 Euro, also 405 Euro. Diese Kosten können über Mieteinnahmen nicht generiert werden.
  2. Jährlich wäre dies also ein Kostenblock von zusätzlich 4860 Euro oder – in 20 Jahren – von 97.200 Euro. Diese Kosten müssten wir als Vermieter also ohne Gegeneinnahmen an die Bank und Hausverwaltung bezahlen.

Deshalb: in so einem Fall würde ein Immobilienkauf definitiv für jemanden, der 100% den Kredit mit einem Bankdarlehen zu 2% finanzieren möchte, überhaupt keinen Sinn machen. Es wäre betriebswirtschaftlich absoluter Nonsens.

Worin soll der Sinn im Vermieten einer Wohnung liegen, wenn ich die Miete fast zu 80% bezuschussen muss, um den Kredit bedienen zu können?

In unserem Rechenbeispiel sind die jährlichen 2% Abschreibungsmöglichkeit (da vermietet wird), bereits berücksichtigt.

Betongold ist nur dann Betongold, wenn man gerade beim Vermieten einer Wohnung über die Mieteinnahmen den Immobilienkredit und das Hausgeld zu mindesten 90% decken kann.

Alles andere ist zwar auch Betongeld – nur nicht für den Wohnungsbesitzer, sondern für den Hausbauer, der die Wohnung verkauft hatte, den Makler, welcher am Wohnungsverkauf verdiente (5% Maklergebühr sind üblich) und für die Bank, welche sich über die Zinsen freut.

All diese betriebswirtschaftlichen Berechnungen bietet aber keine Bank an, auch kein Makler, da diese nicht unbedingt Interesse daran haben, das so transparent darzustellen. Deshalb muss man, möchte man zu keinem Opfer seiner Immobilie werden, selbst Berechnungen anstellen.

Diese Arbeit nimmt einem keiner ab. Da dieses schwierig ist, machen es viele Immobilienkäufer nicht. Doch das ist ein Fehler, der später in die Katastrophe führen kann.

Dennoch sind Immobilien nach wie vor eine sinnvolle Anlage, wenn der Kaufpreis stimmt. In unserem HypoVereinsbank-Beispiel, in welchem die Wohnung, die wir vermieten, 90.000 Euro kostete und weitere rund 10.000 Euro Nebenkosten, rechnet sich die Anlage.

Hier müssen wir nur rund 100 Euro monatlich zuzahlen, was jährlich aber dennoch rund 1.200 Euro netto sind, in 20 Jahren also auch über 20.000 Euro. Unterm Strich ist es dennoch eine gute Anlage, sonfern die Mieteinnahmen dauerhaft und lückenlos erzielt werden können.

Damit auch Sie mit einem Immobilienkauf keinen Schiffbruch erleiden, bieten wir Ihnen mit einer formatierten Excel-Tabelle eine Hilfestellung an. Die Tabelle haben wir so angelegt, damit Sie es so einfach wie möglich haben. Unser Ziel: Damit Sie kinderleicht Durchblick erhalten. Wie das geht, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Tipp: Unser Immobilienrechner in Excel-Form hilft

steuerratschlag.eu ist zwar ein journalistischer Blog und kein Beratungsunternehmen. Wohl aber können Sie bei uns für 200 Euro eine hilfreiche vorformatierte Excel-Tabelle bestellen. Mit ihr erhalten Sie einen besseren Überblick rund um tatsächlich auflaufende Kosten beim Immobilienkauf.

Diese Excel-Tabelle ist mit zahlreichen automatischen Formeln versehen (Bild), über welche Sie beim Immobilienkauf alle wichtigen zu berücksichtigenden Kennziffern eingeben können. So erhalten Sie in einem anschaulichen Beispiel-Schema einen Überblick, welche Beträge Sie monatlich in etwa bezahlen müssten und wie hoch die effektiv zu bezahlenden Zinsen beispielsweise über 20 Jahre sein könnten.

Diese folgenden Platzhalter bieten wir für Ihre Beispielsrechnung an:

  1. Kaufpreis.
  2. Kaufnebenkosten.
  3. Grundstücksanteil.
  4. KfW-Darlehen (sofern Sie eines in Anspruch nehmen möchten und können).
  5. Bank-Darlehen.
  6. Gesamtdarlehen.
  7. Darlehens-Zinssatz.
  8. Anfangstilgung.
  9. Rate jährlich.
  10. Rate monatlich.
  11. Instandhaltung pro Jahr.
  12. Grenzsteuersatz (nur für Vermietung, ansonsten 0%).
  13. Mieteeinnahmen monatlich (kalt).
  14. Ersparte Mietausgaben (nur bei Eigennutzung).
  15. Mietsteigerung pro Jahr.
  16. Hausgeld monatlich.
    – Davon Hausgeld zu zahlen mtl. Mieter
    – Davon Hausgeld zu zahlen mtl. Vermieter
  17. Abschreibung jährlich auf Wohnung (steuerlich).
  18. Wertsteigerung pro Jahr.
  19. Inflation (wirkt auf Instandhaltung und Hausgeld).

In einem zweiten Tabellenblatt (in der Aufwands-Gebühr enthalten) bieten wir eine aufgeschlüsselte Version für 20 Jahre an (die Sie beliebig aber auch ändern können, z.B. in 30 Jahre etc.). Hier sehen Sie ganz klar: Diese Mieteinnahmen habe ich und diese Belastungen. Dabei wird nach Tilgungsanteil, Afa-Anteil und sonstigen Kriterien unterschieden. Vor allem erkennen Sie: Mit so viel weniger Liquidität müssen Sie dann monatlich und jährlich rechnen. Folgende Spalten können sie da übersichtlich in wenigen Minuten abrufen:

  1. Jahr.
  2. Zins.
  3. Tilgung.
  4. Restschuld zum Jahresende.
  5. Wert Immobilie getilgt in %.
  6. Zins monatlich.
  7. Tilgung monatlich.
  8. Mieteinnahmen bzw. Mietersparnis monatlich.
  9. Steuerrückerstattung.
  10. Liquidität im Jahr zusätzliche.
  11. Liquidität monatlich.
  12. Gewinn/Verlust.
  13. Gewinn/Verlust inflationsbereinigt.
  14. Gewinn/Verlust kumuliert.
  15. Gewinn/Verlust kumuliert inflationsbereinigt.

Natürlich bieten wir einen solchen praktischen Immobilienrechner auch für Wohnungskäufe oder Hauskäufe an, welche für den Eigenbesitz gedacht sind.

Hilfe, aber keine Beratung!

Doch Achtung: Wir bieten keine Beratung an! Wir bieten auch keine Übersicht zu Zinsen an oder möglichen Kreditgebern. Wir bieten lediglich einen automatischen Immobilienrechner an, für welchen wir aber zudem leider keine rechtlich bindende Gewähr übernehmen können, da sich Gesetze ändern können.

Sie haben damit lediglich eine grobe Richtschnur, welche ihnen hilft, einen Überblick zu Ihren Immobilienfinanzen zu bekommen und zu entscheiden: Rentiert sich ein Immobilienkauf für mich wirklich oder sind die Kosten so hoch, dass ich die Finger davon weglassen sollte.

Für Anfragen zur Excel-Tabelle Immobilienrechner bitte kurze Mail an: redaktion@steuerratschlag.eu.



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